Cassazione Civile, Ordinanza n. 02661/2023 del 30/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce nell'ambito di un'operazione di edilizia cooperativa finanziata con mutuo fondiario garantito da ipoteca sull'intero fabbricato. Gli assegnatari di una singola unità immobiliare avevano integralmente pagato alla cooperativa il prezzo di assegnazione, ma l'immobile risultava ancora gravato dall'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo contratto dalla cooperativa. In primo grado era stato riconosciuto il diritto degli attori al frazionamento del mutuo e dell'ipoteca, ma era stata respinta la domanda di condanna a ottenere la cancellazione integrale dell'ipoteca sull'unità assegnata e il risarcimento del danno. In appello la decisione era stata confermata quanto al diniego della cancellazione. Con il ricorso per cassazione i ricorrenti hanno dedotto la violazione dell'art. 39, comma 6, t.u.b., sostenendo che la norma attribuirebbe anche all'assegnatario il diritto alla suddivisione del finanziamento e al correlato frazionamento dell'ipoteca, e che, in mancanza di accollo di una quota del mutuo, nessuna ipoteca avrebbe dovuto continuare a gravare sul bene. La banca ha resistito osservando anche di avere successivamente operato un frazionamento unilaterale del finanziamento e dell'ipoteca, ma la Corte ha ritenuto comunque infondato il motivo, affermando che il frazionamento non comporta la cancellazione automatica dell'ipoteca in assenza di pagamento alla banca della quota mutuata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile l'intervento dei soggetti che si erano costituiti come eredi di uno dei ricorrenti con comparsa non notificata. Sul merito, ha affermato che l'art. 39, comma 6, t.u.b. riconosce al terzo acquirente o assegnatario il diritto di ottenere la suddivisione del mutuo e il frazionamento dell'ipoteca in quote corrispondenti, ma non attribuisce il diritto alla completa cancellazione dell'ipoteca sull'unità acquistata solo perché non vi sia stato accollo del mutuo e il prezzo sia stato pagato alla cooperativa. La cancellazione totale richiede che la quota di debito gravante sul bene sia stata estinta nei confronti della banca, contestualmente o successivamente al frazionamento. Sono state poste a carico dei ricorrenti le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 39, comma 6, t.u.b.

  Riconosce anche al terzo acquirente o assegnatario il diritto di ottenere la suddivisione del finanziamento in quote e il frazionamento dell'ipoteca; non prevede però la cancellazione automatica dell'ipoteca in assenza di pagamento della quota mutuata alla banca.

• art. 39, commi 6-bis, 6-ter e 6-quater, t.u.b.

  Prevedono il termine di novanta giorni per la banca e, in caso di inerzia, un procedimento davanti al presidente del tribunale con designazione del notaio per il frazionamento.

• art. 38 ss. t.u.b.

  Regolano il mutuo fondiario nel quale l'ipoteca originariamente iscritta sull'intero fabbricato può essere frazionata in relazione alle singole unità immobiliari.

• art. 2809 c.c.

  Esprime il principio di indivisibilità dell'ipoteca, derogato solo nei limiti previsti dalla disciplina sul frazionamento del mutuo fondiario.

• art. 2828 c.c.

  Richiamato a sostegno del principio di sequela/opponibilità ai terzi della garanzia ipotecaria.

• art. 7 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  Ha introdotto le modifiche all'art. 39 t.u.b. in funzione di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

• L. 2 agosto 2004, n. 210

  Legge di delega/contesto normativo richiamato per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

• art. 8 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  Richiamato in comparazione con l'art. 39 t.u.b. per evidenziare la differente disciplina dell'immobile promesso in vendita.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla memoria depositata e alla mancata menzione degli intervenuti.

Massime di principio

• Il diritto del terzo acquirente o assegnatario, nel mutuo fondiario gravante su un complesso immobiliare frazionabile, consiste nella suddivisione del finanziamento in quote e nel corrispondente frazionamento dell'ipoteca, non nella automatica liberazione del bene da ogni vincolo ipotecario.
• Il frazionamento del mutuo e dell'ipoteca non può costituire fonte di nuove obbligazioni per il terzo che non abbia assunto accollo, ma ciò non elimina l'ipoteca se la quota di debito garantita non è stata estinta nei confronti della banca.
• Quando l'unità immobiliare è stata venduta o assegnata senza accollo della quota di mutuo, il pagamento del prezzo al costruttore o alla cooperativa non è sufficiente, di per sé, a imporre la cancellazione dell'ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento originario.
• La disciplina del frazionamento costituisce una deroga al principio di indivisibilità dell'ipoteca, ma non ne esclude il diritto di seguito sino all'effettivo soddisfacimento della quota di credito garantita.
• In sede di legittimità, l'intervento dei successori di una parte mediante comparsa non notificata alle controparti è inammissibile.

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