Sentenza del 28/10/2024 n. 2792 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia

Esito

La controversia

Controversia sull'applicabilità del regime della "cedolare secca": se il requisito soggettivo (che il locatore sia persona fisica non esercente attività di impresa) debba valere anche per il conduttore oppure sia sufficiente che riguarda solo il locatore, mentre il conduttore può essere una società, purché l'immobile sia destinato ad uso abitativo. Nel caso specifico il Sig. xxxx ha locato l'immobile alla società xxxx Srl, che lo aveva adibito a abitazione del legale rappresentante e della sua famiglia.

La decisione

Il Collegio d'appello ha ritenuto fondata l'interpretazione meno restrittiva: è sufficiente che il locatore sia una persona fisica non imprenditore e che l'immobile sia effettivamente destinato ad uso abitativo. Ha pertanto accolto integralmente l'appello del contribuente, riformando la sentenza di primo grado, dichiarando applicabile la cedolare secca al contratto di locazione in questione e annullando gli avvisi di liquidazione per imposta di registro impugnati. Ha disposto la compensazione integrale delle spese di lite per le obiettive incertezze interpretative.

Norme richiamate

• regime della "cedolare secca" per le locazioni di immobili ad uso abitativo

  La Corte interpreta la normativa nel senso che il requisito soggettivo richiesto (locatore persona fisica non esercente attività di impresa) si riferisce al solo locatore; il conduttore può essere anche una società se l'immobile è destinato ad uso abitativo (es. abitazione del legale rappresentante o foresteria).

Massime di principio

• La cedolare secca può applicarsi se il locatore è una persona fisica non imprenditore anche quando il conduttore è una società, a condizione che l'immobile sia effettivamente utilizzato come abitazione.
• Il requisito fondamentale è la destinazione dell'unità immobiliare ad uso abitativo; la natura giuridica del conduttore è secondaria rispetto a questo requisito.
• In presenza di utilizzo abitativo da parte del legale rappresentante o come foresteria per dipendenti, la soluzione favorevole al contribuente è coerente con la ratio della norma volta a favorire l'emersione di locazioni private.
• L'Amministrazione finanziaria può tuttavia contestare la qualificazione del rapporto se ritiene che l'uso sia commerciale o strumentale all'attività d'impresa; occorre quindi fornire documentazione probatoria dell'uso effettivo come abitazione (contratto, attestazioni di residenza/uso, dichiarazioni, modalità di utilizzo).
• Se la normativa è interpretabile e vi sono incertezze, è possibile ottenere la compensazione delle spese di lite; resta comunque consigliabile cercare un quadro probatorio solido o, se opportuno, un chiarimento definitivo dalla giurisprudenza di legittimità.