Sentenza del 28/10/2024 n. 935 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche

Esito

La controversia

Il ricorrente impugna l'imposizione fiscale collegata alla compravendita di immobili (appartamenti e un ufficio). Si discute se l'operazione costituisca cessione d'azienda e se il trasferimento di proprietà si sia effettivamente realizzato, essendo l'atto subordinato a una condizione sospensiva (emissione di una Promissory Note da parte di una costituenda società estera per attivare una linea di credito pari al prezzo), condizione mai verificatasi e ammessa non avverata dall'Ufficio.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che non si configura cessione d'azienda perché gli immobili trasferiti non erano beni strumentali né, nel loro complesso e nella loro interrelazione, idonei a consentire la prosecuzione dell'attività d'impresa della cessionaria (l'oggetto sociale della cessionaria era la costruzione di edifici). Inoltre, posto che il trasferimento era subordinato a una condizione sospensiva mai verificatasi (fatto non contestato e anzi riconosciuto dall'Ufficio), l'atto è inefficace e la proprietà non si è trasferita: di conseguenza l'operazione non è sottoponibile a imposizione fiscale e le pretese erariali sono respinte/annullate.

Massime di principio

• Per qualificare una cessione come cessione d'azienda non è sufficiente il trasferimento di più beni: i beni devono essere strumentali e, nel loro insieme e nella loro interrelazione, idonei a consentire la continuazione dell'attività d'impresa.
• La verifica della strumentalità va fatta caso per caso, considerando l'oggetto sociale dell'acquirente e la concreta funzionalità dei beni trasferiti rispetto a quell'oggetto.
• Un atto subordinato a condizione sospensiva non produce effetti trasferitori fintanto che la condizione non si avvera; se la condizione non si avvera l'atto è inefficace e non può essere assoggettato a imposizione fiscale basata sul presunto trasferimento.
• Per l'imposizione fiscale è essenziale l'effettivo trasferimento della proprietà o del complesso aziendale: l'esistenza di un atto formalmente stipulato non è sufficiente se mancano gli effetti sostanziali (es. causa/condizione non realizzata).
• Nei contenziosi tributari derivanti da operazioni immobiliari con condizioni o strutture complesse, è strategico documentare l'effettiva realizzazione delle condizioni contrattuali o, in mancanza, evidenziare l'inefficacia dell'atto per evitare tassazione impropria.