Sentenza del 20/11/2015 n. 72 - Comm. Trib. Prov. Aosta

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore venale di terreni formalmente edificabili secondo il Piano Regolatore Generale Comunale, ma divenuti concretamente inedificabili durante l'iter di approvazione di una variante urbanistica. Il ricorrente sosteneva che, ai fini del calcolo dell'ICI/IMU, non si potesse attribuire ai terreni il pieno valore di un'area edificabile, poiché il Comune non avrebbe potuto rilasciare titoli abilitativi per nuove costruzioni e la procedura di trasformazione urbanistica ne aveva già ridotto il valore economico.

La decisione

La determinazione del valore imponibile deve tenere conto della situazione urbanistica effettiva e della concreta possibilità di edificazione nel periodo considerato. Anche prima dell'approvazione definitiva della variante, l'avvio dell'iter di trasformazione da area edificabile ad area non edificabile può incidere significativamente sul valore di mercato, poiché l'impossibilità concreta di edificare riduce il valore venale del terreno. Il valore fiscale, pertanto, non può essere determinato ignorando tale circostanza.

Norme richiamate

• Art. 5 del D.Lgs. 504/1992

  Il valore dell'area edificabile ai fini ICI deve essere determinato facendo riferimento al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Tale valore deve riflettere non solo l'edificabilità formale risultante dagli strumenti urbanistici, ma anche le condizioni concrete che incidono sulla possibilità e sulla convenienza economica di edificare.

• Cassazione, Sezione Tributaria, sentenza n. 21644 del 16 novembre 2004

  La concreta situazione urbanistica dell'area e le limitazioni effettive alla possibilità edificatoria sono elementi rilevanti per la determinazione del valore venale ai fini dell'imposizione.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 25506 del 28 settembre 2006

  La qualificazione urbanistica formale non è necessariamente sufficiente a determinare il valore imponibile: occorre considerare l'effettiva potenzialità edificatoria e gli elementi che ne riducono il valore di mercato.

Massime di principio

• Ai fini ICI/IMU, un terreno formalmente edificabile non deve essere automaticamente valorizzato come pienamente edificabile se, in concreto, esistono vincoli, impedimenti o procedure urbanistiche già avviate che ne limitano o escludono l'edificazione.
• Il valore imponibile deve corrispondere al valore venale effettivo e deve considerare la concreta possibilità di ottenere e utilizzare un titolo edilizio nel periodo d'imposta.
• L'avvio documentato di una variante urbanistica finalizzata a rendere l'area non edificabile può giustificare una riduzione del valore fiscale anche prima della definitiva approvazione della variante.
• La riduzione del valore non opera automaticamente: il contribuente deve dimostrare l'incidenza concreta della procedura urbanistica, dell'impossibilità edificatoria e delle condizioni di mercato sul valore del terreno.
• In situazioni analoghe è opportuno distinguere tra edificabilità meramente formale e potenzialità edificatoria effettiva, valutando entrambi gli aspetti insieme agli altri criteri previsti dalla normativa.