Sentenza n. 810/2026 - Latina, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza comunale con cui è stata dichiarata l’inagibilità di immobili di sua proprietà ed è stato disposto lo sgombero di quelli occupati. Per alcuni immobili era pendente un’istanza di condono edilizio ai sensi della l. 724/1994. Con il primo motivo, riferito agli immobili interessati dal condono, il ricorrente ha dedotto l’abnormità e il radicale difetto del provvedimento, la violazione dei principi di buon andamento e leale collaborazione, nonché dei principi regolanti l’attività edilizia e l’esercizio del potere sanzionatorio, sostenendo che la domanda di condono avrebbe comportato la sospensione automatica dei procedimenti sanzionatori fino alla definizione dell’istanza. Con il secondo motivo, riferito agli immobili occupati da conduttori titolari di contratti di locazione registrati e residenti negli alloggi, ha dedotto la violazione dei principi di leale collaborazione e di legittimo affidamento, sostenendo che la locazione e il rilascio della residenza avrebbero fatto ritenere insussistente l’abuso. Il ricorrente ha inoltre rappresentato di essersi attivato per eseguire lo sgombero mediante diffide di rilascio agli occupanti.

La decisione

Il ricorso è stato respinto. Il Collegio ha distinto il provvedimento di inagibilità dai provvedimenti sanzionatori edilizi e dagli effetti della domanda di condono. L’ordinanza impugnata non era condizionata all’esito del condono, poiché non era stata adottata per reprimere l’abusività degli immobili, ma per accertarne la non agibilità a fini residenziali. Pertanto, la pendenza del condono non impediva di esaminarne la legittimità né imponeva la sospensione del procedimento relativo all’inagibilità. Ai sensi dell’art. 222 del r.d. 1265/1934, richiamato dall’art. 26 del d.P.R. 380/2001, lo sgombero può essere disposto in presenza dell’accertata carenza dei requisiti igienico-sanitari. Il giudice ha rilevato che agibilità e legittimità edilizio-urbanistica perseguono funzioni diverse: la prima riguarda sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico e idoneità all’uso; il titolo edilizio concerne il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche. Tuttavia, la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio dell’agibilità e la sua mancanza, unitamente alle carenze igienico-sanitarie e all’assenza di autorizzazione allo scarico risultanti dai sopralluoghi, giustificava l’ordinanza. È stata inoltre respinta la censura sul legittimo affidamento: il rilascio della residenza agli occupanti e la stipulazione di contratti di locazione non costituivano un precedente atto amministrativo favorevole in favore del proprietario, né integravano un affidamento incolpevole tutelabile. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio, liquidate in euro 3.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 222 r.d. 27 luglio 1934, n. 1265

  Consente di ordinare lo sgombero di un immobile o di parte di esso quando sia accertata la carenza dei requisiti igienico-sanitari.

• art. 26 d.P.R. 380/2001

  Richiama l’art. 222 del r.d. 1265/1934 quale base normativa del potere di ordinare lo sgombero per ragioni di inagibilità.

• art. 24 d.P.R. 380/2001

  Individua i requisiti rilevanti ai fini dell’agibilità; la loro insussistenza giustifica la dichiarazione di inagibilità.

• artt. 38 e 44 l. 47/1985

  La pendenza della domanda di condono può sospendere i procedimenti sanzionatori edilizi, ma tale effetto non impedisce l’adozione o l’esame di un distinto provvedimento fondato sulla carenza dei requisiti di agibilità.

• l. 724/1994

  È la legge in base alla quale era stata presentata l’istanza di condono relativa ad alcuni immobili; la sua pendenza non incideva sulla distinta verifica dell’agibilità.

• d.m. 5 luglio 1975, artt. 1, 3 e 5

  Prevede requisiti igienico-sanitari degli immobili, la cui violazione è stata posta a fondamento dell’inagibilità.

• d.lgs. 152/2006

  La mancanza dell’autorizzazione allo scarico delle acque reflue è stata considerata ulteriore elemento contrario ai requisiti di salubrità e agibilità.

Massime di principio

• La pendenza di una domanda di condono edilizio sospende, nei limiti previsti dalla legge, i procedimenti sanzionatori relativi all’abuso, ma non impedisce all’amministrazione di adottare o al giudice di scrutinare un distinto provvedimento di inagibilità fondato sulla carenza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza.
• Il potere di dichiarare l’inagibilità e ordinare lo sgombero di un immobile presuppone l’accertamento della carenza dei requisiti igienico-sanitari e può essere esercitato indipendentemente dall’esito di una domanda di condono edilizio, quando il provvedimento non abbia natura sanzionatoria dell’abuso.
• Agibilità e conformità edilizio-urbanistica hanno oggetto e funzione distinti: l’agibilità riguarda l’idoneità dell’immobile all’uso sotto i profili di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, mentre il titolo edilizio riguarda il rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia. La distinzione non esclude che la conformità edilizio-urbanistica costituisca presupposto indispensabile per il legittimo rilascio dell’agibilità.
• La residenza anagrafica degli occupanti e la stipulazione di contratti di locazione relativi a immobili abusivi non costituiscono, di per sé, un atto amministrativo favorevole idoneo a fondare in capo al proprietario un affidamento incolpevole sulla legittimità urbanistica o sull’agibilità degli immobili.
• Il legittimo affidamento tutelabile richiede l’esistenza di una situazione di vantaggio acquisita in buona fede sulla base di un precedente atto amministrativo favorevole e consolidata per un apprezzabile periodo; tale presupposto non ricorre per il solo rilascio della residenza agli occupanti dell’immobile.

Come è indicizzato