Cassazione Civile, Ordinanza n. 17714/2026 del 03/06/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'impugnazione, da parte della società, di un avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio aveva rettificato la rendita proposta con DOCFA per un compendio immobiliare sito in Milano, elevandola da euro 5.700,00 a euro 8.870,00. La contribuente contestava il difetto di motivazione dell'atto, l'assenza di allegazione della stima e di sopralluogo, nonché l'erronea individuazione dei parametri di rideterminazione della rendita, sostenendo che i lavori eseguiti non avevano comportato migliorie ma demolizione parziale e diversa distribuzione degli spazi interni. In appello la CTR aveva accolto il gravame ritenendo non congrua la stima basata sul costo di ricostruzione, criticando anche la mancata produzione del prezziario richiamato dall'Ufficio e ritenendo che le componenti impiantistiche dovessero essere escluse dalla stima; l'Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi (nel testo compare anche una terza censura poi trattata come motivo autonomo), denunciando: 1) violazione delle norme sulla stima catastale e sul coefficiente di vetustà, per avere il giudice di merito escluso la correttezza della riduzione del 30% applicata dall'Ufficio sul costo di ricostruzione; 2) violazione della disciplina introdotta dalla l. n. 208/2015 in tema di esclusione degli impianti funzionali al processo produttivo, sostenendo che lo scorporo degli impianti richiede la specifica dichiarazione di variazione prevista dal comma 22 e che la dichiarazione presentata dalla società per demolizione/ridistribuzione interna non era quella prevista dalla norma; 3) violazione della disciplina recepita dalla l. n. 190/2014 sulla metodologia di stima diretta, per avere la CTR escluso la rilevanza della circolare n. 6/T del 2012 e del prezziario utilizzato dall'Ufficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il terzo motivo di ricorso dell'Agenzia, rigettando il secondo. Ha ritenuto corretta la doglianza sull'erronea esclusione, da parte della CTR, della metodologia di stima fondata sul costo di ricostruzione deprezzato e ha ribadito che la circolare n. 6/T del 2012, richiamata e resa rilevante dall'art. 1, comma 244, l. n. 190/2014, costituisce parametro normativo per la determinazione della rendita catastale degli immobili speciali e particolari. Ha invece escluso la fondatezza della censura concernente lo scorporo degli impianti, osservando che, nella fattispecie, la dichiarazione DOCFA era stata presentata per variazione dello stato dei beni (demolizione e ridistribuzione interna) e che, in ogni caso, l'Ufficio doveva applicare il regime vigente dal 1° gennaio 2016 escludendo dalla stima gli impianti funzionali allo specifico processo produttivo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per la rideterminazione della rendita e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 28 d.P.R. n. 1142 del 1949

  Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, quando non sia possibile determinare il valore venale tramite il mercato delle compravendite, la stima può fondarsi sul costo di ricostruzione, applicando un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell'unità immobiliare.

• art. 1, comma 244, L. n. 190 del 2014

  Ha recepito, con efficacia normativa, la circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 dell'Agenzia del Territorio, rendendo vincolanti i criteri tecnici ivi indicati per la stima catastale diretta degli immobili speciali e particolari.

• art. 1, commi 21 e 22, L. n. 208 del 2015

  Il comma 21 esclude dalla stima diretta i macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo; il comma 22 consente agli intestatari catastali di presentare atti di aggiornamento per rideterminare la rendita secondo tale criterio. La Corte afferma che tale disciplina è applicabile oggettivamente anche nel caso in cui l'aggiornamento sia presentato per altra variazione catastale.

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Regola gli atti di aggiornamento catastale, ma la disciplina introdotta dalla l. n. 208/2015 sullo scorporo degli impianti opera come regime speciale per la rideterminazione della rendita.

• Istruzione III della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali del 28 giugno 1942

  Fornisce i criteri tecnici di dettaglio per la determinazione della rendita catastale, distinguendo tra procedimento diretto fondato sul fitto ritraibile e procedimento indiretto fondato sul valore venale o sul costo di ricostruzione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il parametro processuale delle censure di violazione e falsa applicazione di legge proposte con il ricorso per cassazione.

Massime di principio

• Nella stima catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare, il procedimento indiretto può essere basato sul costo di ricostruzione, ma deve essere svolto nel rispetto dei criteri tecnici normativizzati dalla disciplina catastale di riferimento, ivi compreso il deprezzamento per vetustà e obsolescenza.
• La circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, richiamata dall'art. 1, comma 244, l. n. 190/2014, non ha natura meramente interna ma assume valore normativo ai fini della stima catastale diretta degli immobili dei gruppi D ed E.
• La riduzione del valore per vetustà deve essere ancorata a criteri oggettivi e coerenti con l'epoca censuaria di riferimento; la contestazione del giudice di merito alla stima dell'Ufficio è censurabile quando si discosti dalla disciplina tecnica applicabile senza individuare un diverso criterio corretto.
• Il nuovo regime introdotto dall'art. 1, comma 21, l. n. 208/2015 impone, nella stima diretta degli immobili speciali e particolari, l'esclusione delle componenti impiantistiche funzionali allo specifico processo produttivo, e tale esclusione deve essere applicata dall'Ufficio ogni volta che effettui la rettifica della rendita dopo il 1° gennaio 2016.
• La rendita catastale ha natura di risultato di un procedimento accertativo, non di fatto costitutivo di un'obbligazione tributaria definitiva; pertanto, può essere rettificata dall'Ufficio e può essere corretta anche dal contribuente, nei limiti della disciplina catastale vigente.

Come è indicizzato