Sentenza del 19/08/2022 n. 3348 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Impugnazione di avvisi di accertamento IMU e TASI anno 2014 relativi a un fabbricato in ristrutturazione composto da 20 unità. Il Comune ha contestato versamenti parziali richiedendo una differenza di Euro 3.322,00 per i fabbricati già accatastati e Euro 5.705,00 per l'unità in categoria F/3 (fabbricato in corso di costruzione) ritenuta riferibile a un'area edificabile di 2.430 mq. Il ricorrente sosteneva che, per gli interventi di recupero in corso, l'imposta deve essere determinata sulla superficie dell'area edificabile (area di sedime) escludendo il valore del fabbricato in corso d'opera; ha inoltre spiegato il metodo percentuale adottato per scomputare le parti ultimate.

La decisione

In primo grado la Commissione Tributaria Provinciale ha respinto il ricorso e condannato il contribuente al pagamento delle spese. In appello la Commissione ha confermato il recupero relativo agli immobili già accatastati (pertanto mantenuto il recupero per Euro 3.322,00 nella parte relativa agli immobili accatastati, non impugnata), ma ha accolto l'appello con riferimento alla porzione classificata F/3: ha dichiarato illegittimi gli atti impositivi limitatamente a tale porzione (annullamento dell'accertamento per la porzione in corso di costruzione). Le spese di giudizio sono compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5 comma 6

  "la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori..."

  Per interventi di utilizzo edificatorio, demolizione o recupero la base imponibile è il valore dell'area: il valore del fabbricato in corso d'opera non va computato fino al completamento o fino al momento in cui l'immobile è utilizzato.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2 comma 1 lett. b

  Definisce l'area utilizzabile a scopo edificatorio; tuttavia l'art.5, comma 6 consente di considerare l'area come fabbricabile anche in deroga alle previsioni dell'art.2.

• Cassazione civile, Sez. Trib., 10 agosto 2014

  "venuta meno la tassabilità del fabbricato, viene tassata l'area come se il fabbricato non esistesse"

  Conferma che la norma comporta l'esclusione del valore del fabbricato in costruzione e la tassazione esclusiva dell'area.

• Cassazione civile, Sez. Trib., sent. n. 7968/2019

  Rileva che, in caso di classamento fittizio in categoria F (fabbricati in corso), l'imposta può essere applicata solo sull'area edificabile.

Massime di principio

• Per i fabbricati in corso di costruzione o soggetti ad interventi di recupero (categoria F/3) la base imponibile IMU/TASI è il valore dell'area edificabile: non si computa il valore del fabbricato in corso d'opera fino al completamento o al primo utilizzo.
• La superficie tassabile per le porzioni in corso è la superficie del terreno/area utilizzabile a scopo edificatorio (sedime); la volumetria influisce solo sulla stima del valore al metro quadro, non sulla determinazione della superficie imponibile.
• Le unità già accatastate conservano una capacità contributiva autonoma e possono essere tassate separatamente: contestazioni devono riguardare espressamente le singole porzioni interessate dall'accertamento.
• L'art.5 comma 6 può rendere "fabbricabile" l'area anche in deroga a eventuali definizioni urbanistiche (art.2), ma è opportuno verificare lo strumento urbanistico comunale per confermare l'utilizzabilità edificatoria.
• In caso di soccombenza parziale reciproca è probabile la compensazione delle spese processuali; quando si impugna è utile precisare puntualmente quali parti dell'accertamento si contestano.
• Se si scomputano parti dell'opera ultimate rispetto al complesso in corso, il metodo di calcolo deve essere documentato e coerente; comunque, per le porzioni in corso la regola generale è escludere il valore del fabbricato.