Sentenza del 04/07/2022 n. 21127 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Imposta comunale sugli immobili (ICI) per l'anno 2005 su un terreno a Tor Marancia soggetto a vincolo di inedificabilità; il Comune ha emesso avviso di accertamento valorizzando la compensazione urbanistica (trasferimento di diritti edificatori su altre aree) come presupposto impositivo. Roma Capitale ha dedotto che, poiché era stato avviato e individuato il programma di compensazione con aree di atterraggio, finché la volumetria non viene trasferita la porzione originaria non può considerarsi non edificabile e sussiste la capacità contributiva tassabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso di Roma Capitale. Ha confermato il principio secondo cui, in presenza di un programma di compensazione urbanistica non concluso, il diritto edificatorio compensativo non costituisce un sostrato reale inerente al terreno e dunque non integra il presupposto impositivo ICI. Perciò l'avviso di accertamento che tassa il terreno per il valore della mera aspettativa di trasferimento volumetrico è illegittimo. Il ricorso incidentale della società è assorbito; spese compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992

  artt. 1, 2, 3, 5 (in particolare art. 2 e art. 5, comma 5)

  La disciplina dell'ICI richiede un sostrato reale (proprietà o diritto reale su immobili, aree fabbricabili, fabbricati). Il diritto edificatorio compensativo, non avendo natura reale né inerendo al terreno, non realizza il presupposto oggettivo dell'imposta.

• D.L. 30 settembre 2005

  Citato dal ricorrente in combinato disposto con altre norme; non incide sulla natura reale o meno del diritto edificatorio compensativo ai fini impositivi.

• D.L. n. 223 del 2006

  Riferimento normativo richiamato nel gravame ma non ostativo al principio che solo il sostrato reale integra il presupposto impositivo.

• L. n. 1150 del 1942

  Norma urbanistica richiamata relativa ai diritti edificatori e compensazioni urbanistiche; utilità ai fini della ricostruzione del quadro amministrativo ma non attribuisce natura reale al diritto edificatorio compensativo.

• Norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Roma

  Disposizioni comunali riguardanti la disciplina degli oneri/compensazioni urbanistiche e la individuazione delle aree di atterraggio; rilevanti per verificare se il procedimento di trasferimento fosse concluso.

• D.P.R. n. 115 del 2002

  art. 13, comma 1 quater e comma 1 bis

  Richiamate in relazione al contributo unificato dovuto dal ricorrente, con indicazione delle modalità di versamento aggiuntivo se dovuto.

• Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902

  Principio espresso: un'area precedentemente edificabile e poi vincolata da inedificabilità, se inserita in programma di compensazione urbanistica, non è assoggettabile a ICI perché il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno e può essere trasferito separatamente.

• Cass., 3 giugno 2021, n. 15312 e Cass., 2 dicembre 2021, n. 37934

  successiva giurisprudenza

  Confermano l'orientamento delle Sezioni Unite sul carattere non reale del diritto edificatorio compensativo e le conseguenze ai fini dell'imposizione ICI.

Massime di principio

• Il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale e quindi, fintanto che la procedura di compensazione non è effettivamente conclusa con il trasferimento della volumetria su una specifica area di atterraggio, il terreno originario soggetto a vincolo di inedificabilità non può essere assoggettato a ICI: tassare in quel momento equivale a tassare una mera aspettativa.
• La verifica della sussistenza del presupposto impositivo deve essere temporale: occorre valutare la situazione concreta nell'anno rilevante dell'imposta. Se alla data di riferimento il trasferimento non è formalizzato e il diritto resta separabile, il Comune non può legittimamente considerare il valore del diritto come base imponibile.
• Perché l'ente impositore possa tassare, è necessario che il diritto edificatorio sia diventato un elemento avente rilevanza reale sul terreno (ossia che la volumetria sia concretamente trasferita o che si sia verificato un evento che renda il diritto non più separabile dal bene).
• In fase amministrativa e contenziosa il contribuente deve produrre/documentare lo stato del procedimento di compensazione (atti di individuazione delle aree di atterraggio, provvedimenti amministrativi formalmente conclusivi, trascrizioni/annotazioni) per dimostrare l'assenza di un sostrato imponibile.
• Se il Comune dimostra che, al contrario, la volumetria non è stata trasferita e gli atti formali attribuiscono ancora la capacità edificatoria al terreno, la tassazione può essere legittima; la prova documentale dello stato del trasferimento è quindi decisiva.
• In fase di ricorso è utile richiamare la giurisprudenza di legittimità (Sezioni Unite 29/10/2020 n.23902 e pronunce successive) che costituisce orientamento vincolante sul punto.