Sentenza n. 155/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Il proprietario aveva presentato una SCIA per il frazionamento di un fabbricato da due a quattro subalterni, ma le variazioni catastali risultavano già effettuate sebbene i lavori non fossero mai stati eseguiti. Successivamente aveva presentato una domanda di permesso di costruire per demolizione e ricostruzione con ampliamento, rappresentando il fabbricato come già composto dai quattro subalterni, e una nuova SCIA, formalmente relativa a lavori da eseguire ma contenente anche riferimenti alla sanatoria di un intervento già realizzato. Il Comune aveva dichiarato inefficaci le SCIA, negato il permesso di costruire e ordinato la demolizione di un garage e di una cantinola non risultanti dai titoli edilizi e dalla documentazione rilevante. Il TAR aveva accolto il ricorso ritenendo tardivo l'intervento comunale sulla prima SCIA, adottato oltre il termine previsto dall'art. 19 l. 241/1990, e privo della motivazione relativa all'interesse pubblico richiesta per l'autotutela. Il Comune ha appellato sostenendo che il provvedimento di inefficacia era fondato anche sulla non veridicità della rappresentazione catastale e giuridica dell'immobile, profilo autonomo non adeguatamente contestato, e che il diniego del permesso e la demolizione erano conseguentemente legittimi. L'appellato ha dedotto la tardività dell'intervento, la necessità dell'annullamento d'ufficio e l'assenza di abusività del garage e della cantinola.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello e riformato la sentenza del TAR, respingendo il ricorso di primo grado. Ha chiarito che i limiti temporali dell'art. 19 l. 241/1990 riguardano l'attività di verifica preventiva della SCIA, distinta dal successivo controllo generale del territorio. Nel caso concreto, l'intervento comunale non era diretto soltanto a riconsiderare tardivamente la SCIA, ma a reagire all'accertata difformità tra la consistenza fisica dell'immobile e la sua rappresentazione giuridica e catastale, risultante da dichiarazioni relative a lavori non eseguiti. La falsità della rappresentazione era stata riconosciuta dallo stesso interessato attraverso la precedente SCIA e rendeva non decisivo il decorso dei termini per il controllo preventivo, né necessaria la sussistenza dei presupposti dell'autotutela. Sono stati quindi ritenuti legittimi gli interventi interdittivi sulle due SCIA e il diniego del permesso di costruire, potendo gli interessati presentare una nuova pratica previa fedele rappresentazione dello stato di fatto. È stata inoltre ritenuta legittima la demolizione delle due volumetrie prive di titolo, poiché garage e cantinola non risultavano né dalla SCIA né dal titolo edilizio del 1967 e l'appellato non aveva fornito elementi di prova sulla loro preesistenza. Tuttavia, poiché il titolo del 1967 legittimava l'intero fabbricato e il piano interrato, l'intervento successivo doveva limitarsi a impedire l'uso dei due locali, senza imporre opere murarie, almeno fino alla loro eventuale regolarizzazione edilizia come locali accessori e pertinenziali. Il Comune è stato dichiarato vittorioso e la parte resistente è stata condannata alle spese del doppio grado, liquidate in euro 4.000 oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• art. 19 l. 241/1990

  La SCIA è soggetta a termini per l'attività di verifica preventiva dell'amministrazione; decorso tale termine, il Comune può intervenire soltanto nei modi e alle condizioni dell'art. 21-nonies, salvo che l'intervento riguardi un distinto controllo generale del territorio volto ad accertare una falsa rappresentazione della realtà edilizia.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Costituisce, in via generale, il riferimento per l'intervento successivo dell'amministrazione sulla SCIA dopo il decorso dei termini della verifica preventiva, quando non ricorra un autonomo accertamento della difformità reale dell'immobile e della falsità della sua rappresentazione.

• art. 1 l. 241/1990

  I rapporti tra amministrazione e cittadino devono essere guidati da collaborazione e buona fede; tali principi impediscono di sovrapporre una rappresentazione formale di lavori futuri alla realtà fisica effettiva dell'immobile.

• art. 9-bis, comma 2, d.P.R. 380/2001

  È richiamato in relazione alla verifica dello stato legittimo dell'immobile e alla non corrispondenza tra la consistenza effettiva e la rappresentazione documentale e catastale.

• artt. 36 e 37 d.P.R. 380/2001

  Sono richiamati nella nuova SCIA quale base normativa della pretesa sanatoria; il Comune ha ritenuto non sanabile il frazionamento, perché non eseguito.

Massime di principio

• I termini previsti dall'art. 19 l. 241/1990 delimitano il potere di verifica preventiva sulla SCIA; il loro decorso non impedisce all'amministrazione di esercitare il distinto potere di controllo generale sul territorio quando accerti una difformità reale dell'immobile o una falsa rappresentazione della sua consistenza.
• La falsa rappresentazione dello stato edilizio, risultante da dichiarazioni dell'interessato relative a lavori non eseguiti e utilizzata in successive pratiche edilizie o variazioni catastali, legittima l'intervento amministrativo anche dopo la scadenza del termine per il controllo preventivo della SCIA e rende non necessaria la ricorrenza dei presupposti dell'annullamento d'ufficio.
• La presentazione di una SCIA o di una domanda di permesso di costruire deve rappresentare fedelmente lo stato di fatto dell'immobile: una configurazione giuridica o catastale meramente virtuale, non corrispondente alla consistenza fisica esistente, non può costituire il presupposto per ulteriori titoli edilizi.
• La demolizione può essere ordinata per volumetrie prive di titolo anche quando l'edificio principale e il piano interrato risultino assistiti da un titolo edilizio generale; in tal caso l'intervento deve essere concretamente limitato alle parti abusive e, secondo la decisione, può consistere nell'interdizione dell'uso senza opere murarie fino all'eventuale regolarizzazione.
• Quando un provvedimento amministrativo è fondato su una falsa rappresentazione dello stato edilizio accertata dall'amministrazione, il decorso dei termini per il controllo ordinario della SCIA non determina l'illegittimità dell'intervento interdittivo.

Come è indicizzato