Sentenza del 17/12/2020 n. 750 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione per maggiori imposte ipotecarie e catastali conseguente alla rettifica del valore dichiarato per la compravendita di un locale ad uso ufficio (valore dichiarato aumentato da € 460.000 a € 555.000). La rettifica era fondata su comparazione con un unico immobile diverso per metratura, ubicazione ed esposizione; i ricorrenti contestavano anche mancata indicazione della compravendita usata come paragone, discordanza con i valori OMI, errata superficie catastale, raffronto con altro accertamento e violazione del contraddittorio.

La decisione

Gli appelli sono stati riuniti e accolti. La Commissione ha ritenuto illegittima la rettifica operata dall'Ufficio perché basata sulla comparazione con un solo atto di compravendita, con ciò violando il criterio di pluralità previsto dall'art. 51 d.P.R. 131/1986; ha osservato le differenze di metratura (56 mq vs 122 mq), ubicazione ed esposizione e che il fatto che il venditore fosse lo stesso non supplisce alla mancanza di pluralità e di analogia. Ha inoltre rilevato l'incongruenza con i valori OMI e l'uso dell'atto rettificato per valutare un altro immobile con valori discordanti. Per questi motivi la Commissione ha annullato gli atti impugnati, condannando l'Ufficio alle spese (liquidate in € 1.500,00 oltre IVA e accessori per ciascuna parte).

Norme richiamate

• art. 51, d.p.r. n. 131/1986

  "1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del Registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma primo avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni..."

  Il metodo comparativo, ai fini della rettifica del valore, deve avere come base una pluralità di trasferimenti di beni 'di analoghe caratteristiche e condizioni' realizzati entro tre anni. La pluralità è necessaria per ottenere una stima attendibile del valore di mercato; la comparazione con un unico atto è aleatoria e quindi illegittima.

Massime di principio

• La rettifica del valore ai fini delle imposte ipotecarie e catastali mediante metodo comparativo richiede l'uso di più atti di trasferimento (comparables) aventi caratteristiche e condizioni analoghe; un unico comparabile è insufficiente e rende la rettifica illegittima.
• La similitudine dei beni comparati deve riguardare aspetti fondamentali (superficie, destinazione d'uso, ubicazione, esposizione, piano, accessi); la coincidenza del venditore non sopperisce all'assenza di analogia o pluralità.
• I valori OMI sono indicatori utili ma relativi: se i valori OMI sono significativamente difformi rispetto al prezzo assunto dall'Ufficio, ciò può indebolire la rettifica se non adeguatamente giustificato con dati multipli e coerenti.
• L'Ufficio deve indicare con chiarezza le operazioni comparate e la metodologia seguita; il contribuente può contestare la scelta dei comparabili e ottenere l'annullamento della rettifica se dimostra l'inaffidabilità del confronto.
• In pratica, per evitare l'annullamento, l'amministrazione deve documentare una pluralità di confronti omogenei, motivare la scelta dei pesi e delle correzioni applicate e rispettare il principio del contraddittorio.