Cassazione Civile, Ordinanza n. 20500/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

Il locatore aveva concesso in locazione un locale ad uso commerciale destinato ad attività di sala giochi. L’autorità sanitaria aveva rilasciato l’autorizzazione all’apertura, ma aveva escluso l’accesso del pubblico a una parte dei locali, in particolare al seminterrato. Il conduttore aveva quindi chiesto la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore e il risarcimento dei danni; in corso di causa aveva domandato anche l’indennità di avviamento commerciale. Il locatore si era opposto e aveva chiesto, in via riconvenzionale, i canoni maturati e maturandi fino alla scadenza naturale del contratto dopo il primo rinnovo, oltre al rimborso delle spese di ripristino dell’immobile. In primo grado la domanda di avviamento era stata dichiarata tardiva, erano state respinte le domande del conduttore e accolta solo in parte la domanda del locatore. In appello principale il conduttore aveva insistito nel sostenere che la minore utilizzabilità del bene giustificasse la risoluzione o comunque il recesso per gravi motivi ex art. 27, ottavo comma, l. n. 392/1978; il locatore, con appello incidentale, aveva chiesto la condanna ai canoni sino alla scadenza naturale e alle spese di ripristino. La Corte d’appello aveva rigettato l’appello principale e, accogliendo in parte l’incidentale, aveva riconosciuto al locatore tutti i canoni fino alla naturale scadenza. Nel ricorso per cassazione il conduttore ha denunciato violazione dell’art. 27, comma 8, l. n. 392/1978, sostenendo che la Corte territoriale avrebbe confuso il tema della risoluzione per inadempimento con quello, autonomo, del recesso per gravi motivi, che a suo dire sarebbe stato comunque configurabile per l’oggettiva diversità del locale rispetto a quanto pattuito e per la minore utilità dell’immobile. Il locatore ha resistito con controricorso e ricorso incidentale condizionato, lamentando omessa pronuncia sulla censura di ultrapetizione/violazione dell’art. 112 c.p.c. riferita a talune affermazioni contenute nella sentenza di primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale del conduttore. Ha ritenuto che la sentenza impugnata si fondasse anche su una ratio autonoma non censurata: il conduttore, avendo appreso poco dopo l’inizio della locazione della non piena fruibilità del locale, aveva comunque lasciato decorrere il primo periodo contrattuale fino alla scadenza senza disdettare, consentendo il tacito rinnovo; ciò escludeva la sussistenza di un grave motivo sopravvenuto idoneo a giustificare il recesso anticipato ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, l. n. 392/1978. La Corte ha inoltre osservato che tale motivazione era conforme al principio per cui il recesso per gravi motivi nelle locazioni non abitative richiede eventi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti, tali da rendere oggettivamente oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto, non potendo ridursi a una valutazione soggettiva di convenienza. Il ricorso incidentale condizionato del locatore è stato dichiarato assorbito per effetto del rigetto del ricorso principale. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico del ricorrente principale, con ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 27, comma 8, L. n. 392/1978

  "gravi motivi"; "ultimo comma"

  Il recesso del conduttore di immobile ad uso non abitativo è ammesso solo per ragioni sopravvenute, imprevedibili e non dipendenti dalla sua volontà, tali da rendere oggettivamente gravosa la prosecuzione del rapporto; non basta una valutazione soggettiva di convenienza. La conoscenza tempestiva della limitazione d’uso, seguita dal mancato recesso alla prima scadenza e dal rinnovo del contratto, esclude la configurabilità del grave motivo sopravvenuto.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel motivo del ricorso incidentale per dedurre omessa pronuncia/ultrapetizione; il motivo non è stato esaminato nel merito perché assorbito.

• art. 360 c.p.c.

  È stata utilizzata come norma processuale di riferimento per la proposizione dei motivi di ricorso per cassazione, ma il motivo principale è stato dichiarato inammissibile e l’incidentale assorbito.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indicata come base della trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto/inammissibilità del ricorso, comporta l’obbligo del versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, quando la decisione di merito si fonda su più rationes decidendi autonome e una di esse non è specificamente censurata, il ricorso è inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse, poiché le altre censure non potrebbero comunque condurre alla cassazione della sentenza.
• Il recesso del conduttore nelle locazioni ad uso non abitativo per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma, l. n. 392/1978 richiede fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, che determinino una oggettiva e significativa gravosità della prosecuzione del rapporto.
• La gravità del motivo di recesso non può essere identificata con la mera minore convenienza economica o con una valutazione unilaterale del conduttore; occorre un effettivo squilibrio sopravvenuto del sinallagma o un aggravamento oggettivo dell’attività.
• Se il conduttore conosce tempestivamente il fatto che assume a base del grave motivo ma lascia decorrere la prima scadenza contrattuale senza disdire, il successivo recesso può risultare privo del requisito della sopravvenienza idonea a giustificarlo.

Come è indicizzato