Sentenza del 26/01/2017 n. 104 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione del maggior valore del fabbricato effettuata ai fini dell’imposta di registro ai sensi dell’art. 51 del T.U.R. L’Amministrazione aveva fondato la rettifica principalmente sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ritenuti dal giudice meri elementi indiziari e non sufficienti, da soli, a dimostrare il concreto valore venale dell’immobile.

La decisione

La rettifica non può essere validamente fondata soltanto sulle stime OMI. Tali dati, essendo medie e valori astratti, possono giustificare l’avvio del procedimento di accertamento, ma devono essere corroborati da ulteriori elementi concreti, quali atti di compravendita relativi a immobili similari e informazioni sul mercato acquisite anche presso l’ufficio tecnico comunale e non soltanto presso operatori del settore. Anche gli annunci immobiliari non sono sufficienti, poiché il prezzo richiesto può differire significativamente da quello effettivamente realizzato. Ne consegue l’accoglimento della contestazione del contribuente e il venir meno della rettifica fondata esclusivamente o prevalentemente su tali elementi.

Norme richiamate

• Art. 51 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (T.U.R.)

  La determinazione del valore dell’immobile deve riflettere il concreto valore venale in comune commercio. Le quotazioni OMI possono avere natura indiziaria e legittimare l’avvio della verifica, ma non sono sufficienti, da sole, a fondare la rettifica; occorrono ulteriori elementi specifici e verificabili.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI costituiscono un ausilio presuntivo o indiziario, non una prova automatica del valore di mercato dell’immobile.
• Per rettificare il valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro, l’Amministrazione deve fornire elementi concreti riferiti a immobili comparabili e alle caratteristiche specifiche del bene accertato.
• Sono particolarmente rilevanti gli atti di compravendita effettivamente conclusi, mentre gli annunci di vendita hanno un valore probatorio limitato perché indicano prezzi richiesti e non necessariamente prezzi realizzati.
• La motivazione dell’accertamento deve spiegare il collegamento tra i dati utilizzati e il valore concreto dell’immobile, considerando ubicazione, superficie, stato, destinazione, caratteristiche e condizioni di mercato.
• In caso di rettifica basata soltanto su medie OMI o su dati generici, il contribuente può contestare l’insufficienza della prova del maggior valore.