Cassazione Civile, Ordinanza n. 27864/2021 del 12/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione immobiliare stipulato nel dicembre 2015. La locatrice aveva chiesto la convalida di sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni da giugno 2016 a luglio 2017, per complessivi euro 4.200, e, dopo la conversione del rito, aveva domandato la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore nonché la condanna al pagamento dei canoni già scaduti e di quelli successivi fino al rilascio dell’immobile, oltre interessi. Il conduttore si era opposto sostenendo l’esistenza di un accordo secondo cui la locatrice lo avrebbe esentato dal pagamento del canone per trentasei mesi in cambio di lavori di ristrutturazione dell’immobile; aveva inoltre proposto in riconvenzionale il pagamento di un preteso saldo per le opere eseguite. I giudici di merito hanno rigettato sia la domanda della locatrice sia la riconvenzionale del conduttore, ritenendo sostanzialmente provata una compensazione tra canoni e controcredito per i lavori. Nel ricorso per cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione delle norme processuali e sostanziali in tema di sfratto, rito locatizio e domande proponibili, sostenendo che la Corte d’appello non avesse pronunciato sulla domanda relativa ai canoni maturati dopo il 10 agosto 2017 fino al rilascio; 2) violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sul medesimo capo di domanda; 3) violazione dell’art. 1326 c.c., perché il preventivo prodotto non varrebbe come prova di un contratto già concluso alle condizioni ritenute dal giudice; 4) violazione dell’art. 2697 c.c., perché l’onere di provare l’estinzione del debito per compensazione gravava sul conduttore; 5) nullità della sentenza per difetto di motivazione, per il mancato esame della prova testimoniale richiesta e per il mancato rilievo di una fattura emessa in epoca compatibile con la tesi della ricorrente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ritenendo che la Corte d’appello, una volta valutata l’esistenza di un controcredito del conduttore idoneo a compensare il credito per i canoni oggetto dell’intimazione di sfratto, avrebbe comunque dovuto esaminare la distinta domanda di pagamento dei canoni maturati in corso di causa fino al rilascio dell’immobile, omettendo così di pronunciarsi su un capo autonomo della domanda. Ha invece dichiarato inammissibili il terzo, il quarto e il quinto motivo, perché rivolti sostanzialmente a contestare l’accertamento di fatto e la valutazione delle prove compiuti dal giudice di merito, non censurabili nei limiti invocati. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È richiamato come vizio per violazione o falsa applicazione di legge, ma la Corte ribadisce che esso riguarda l’erronea ricognizione della norma astratta, non la diversa ricostruzione del fatto concreto.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È richiamato per la nullità della sentenza, ma la Corte esclude il vizio ove la doglianza si risolva in una critica al merito o in una censura di omessa pronuncia non riferita al capo autonomo effettivamente non esaminato.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 il sindacato è limitato al minimo costituzionale; è denunciabile solo una motivazione mancante, apparente, irriducibilmente contraddittoria o incomprensibile, non un mero dissenso sulle risultanze istruttorie.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda; è ravvisata omissione di pronuncia perché non è stata esaminata la pretesa relativa ai canoni successivi alla morosità originaria.

• art. 1326 c.c.

  La censura è inammissibile perché mira a contestare l’accertamento in fatto sulla conclusione del contratto e non l’interpretazione della norma sulla formazione dell’accordo.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell’onere della prova è configurabile solo se il giudice lo attribuisce alla parte sbagliata; non quando si contesta la valutazione delle prove offerte a sostegno dell’eccezione.

• art. 420 c.p.c.

  È richiamato per affermare l’ammissibilità della modifica quantitativa della domanda in rito locatizio/lavoristico, quando restano immutati i termini della contestazione.

• art. 414 c.p.c.

  Insieme all’art. 420 c.p.c. consente la modifica della domanda in aumento con riguardo ai canoni maturati nel corso del giudizio.

• art. 447-bis c.p.c.

  Richiamato tra le norme sul rito applicabile alle controversie locatizie.

• art. 664 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla richiesta di condanna al pagamento dei canoni maturati dopo l’intimazione di sfratto fino al rilascio.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la proponibilità in appello della domanda relativa ai canoni maturati dopo la sentenza impugnata.

• art. 426 c.p.c.

  Richiamato per la conversione del rito a seguito dell’opposizione alla convalida di sfratto.

• art. 1284, comma 4, c.c.

  Richiamato dalla domanda della locatrice per la decorrenza degli interessi al tasso speciale dalla domanda al saldo.

• d.lgs. 9 ottobre 2002, n. 231

  Richiamato congiuntamente all’art. 1284, comma 4, c.c. per la pretesa applicazione degli interessi dalla domanda giudiziale al saldo.

• art. 5, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato tra le norme invocate nel primo motivo in materia di locazione e morosità.

• art. 2, commi 3 e 5, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  Richiamato nel primo motivo tra le norme sulla locazione abitativa.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per il vizio di motivazione; la Corte esclude il difetto motivazionale poiché la censura mira in realtà a rivalutare il materiale istruttorio.

Massime di principio

• Nel giudizio di opposizione a sfratto per morosità, la domanda del locatore può essere ampliata quantitativamente fino a comprendere i canoni maturati in corso di causa e fino al rilascio dell’immobile, senza mutamento dei termini essenziali della lite, quando restano fermi il titolo e la causa petendi.
• Se il giudice accerta una compensazione o un controcredito idoneo a incidere sul credito per i canoni già azionati, deve comunque pronunciarsi sulle ulteriori rate di canone maturate successivamente, qualora esse siano state domandate autonomamente e risultino ancora dovute.
• La violazione dell’art. 2697 c.c. è configurabile solo quando l’onere probatorio sia stato attribuito alla parte sbagliata; non quando la censura investe la valutazione delle prove con cui il giudice ha ritenuto dimostrato il credito o il controcredito.
• La violazione dell’art. 1326 c.c. non può essere usata per contestare la ricostruzione del fatto o la lettura del materiale probatorio, ma solo per denunciare un’erronea interpretazione della norma sulla formazione del contratto.
• Nel giudizio di legittimità, dopo la riforma dell’art. 360, n. 5, c.p.c., il vizio di motivazione è deducibile solo nei casi estremi di motivazione mancante, apparente o radicalmente inconciliabile; non consente una nuova valutazione delle prove.
• L’omessa pronuncia ricorre quando il giudice non esamina un capo autonomo di domanda o eccezione, non quando la censura riguarda soltanto la diversa qualificazione della medesima pretesa già esaminata.

Come è indicizzato