Sentenza del 25/03/2015 n. 5982 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha contestato la sentenza della CTR del Lazio per violazione del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito nella L. n. 248 del 2006. La CTR aveva ritenuto che tale disposizione non fosse applicabile perché successiva all'atto di compravendita del 18 giugno 2002. Secondo l'Agenzia, invece, il terreno doveva essere considerato edificabile ai fini fiscali poiché ricompreso, nel PRG adottato dal Comune, in parte in zona B2 e in parte in zona F, anche se il piano non era ancora stato approvato dalla Regione e non erano stati adottati strumenti attuativi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della CTR e deciso la controversia nel merito. Ha stabilito che, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, l'edificabilità dell'area deve essere valutata sulla base della destinazione prevista dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, senza necessità della successiva approvazione regionale o dell'adozione di strumenti attuativi. La norma del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, essendo di interpretazione autentica, è applicabile retroattivamente. Sono stati quindi rigettati i ricorsi originari dei contribuenti ed è stata riconosciuta la legittimità dell'avviso di rettifica e liquidazione. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate per l'obiettiva incertezza giurisprudenziale esistente al momento della proposizione del ricorso.

Norme richiamate

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Ai fini dell'applicazione del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, e del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  La disposizione è stata qualificata come norma di interpretazione autentica e, pertanto, applicabile retroattivamente. Per determinare la natura edificabile di un terreno ai fini fiscali è sufficiente che il PRG sia stato adottato dal Comune e preveda una destinazione edificatoria; non sono necessarie l'approvazione regionale né l'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, testo unico dell'imposta di registro

  La qualificazione urbanistica dell'area incide sulla determinazione della base imponibile dell'imposta di registro. Un'area qualificata come edificabile dal PRG adottato può essere valutata secondo il relativo valore venale.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La Corte ha esaminato il ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ritenendo errata l'interpretazione della CTR sulla non applicabilità della norma fiscale.

• Cass. civ., Sezioni Unite, 30 novembre 2006, n. 25506

  L'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

  La pronuncia ha risolto il contrasto giurisprudenziale affermando il criterio sostanziale della destinazione urbanistica risultante dal PRG adottato, anche se l'iter amministrativo non è ancora completato.

• Ordinanza Corte costituzionale 27 febbraio 2008, n. 41

  La Corte costituzionale ha ritenuto manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale relativa alla natura interpretativa e all'applicazione retroattiva della norma.

• Art. 366-bis c.p.c.

  La Corte ha rilevato la presenza di un quesito di diritto idoneo, applicando la disposizione ratione temporis benché successivamente abrogata.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile già quando il Comune ha adottato un PRG che gli attribuisce una destinazione edificatoria, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione.
• L'assenza di strumenti urbanistici attuativi non esclude, di per sé, la natura edificabile dell'area; può tuttavia incidere sulla concreta possibilità edificatoria e sulla stima del valore venale.
• Le norme qualificate come interpretazione autentica possono applicarsi anche a fatti e atti anteriori alla loro entrata in vigore, purché chiariscano il significato di una disciplina preesistente.
• Nella determinazione delle imposte collegate al trasferimento di un terreno, la base imponibile può essere rettificata considerando il valore venale di un'area urbanisticamente edificabile, anche se il contribuente l'ha dichiarata come agricola.
• In una controversia analoga occorre verificare la destinazione urbanistica risultante dal PRG adottato alla data dell'atto, la concreta classificazione della particella e il valore venale effettivo, poiché la qualificazione edificabile non implica automaticamente che ogni stima dell'amministrazione sia corretta.
• L'incertezza giurisprudenziale può giustificare la compensazione delle spese, ma non esclude l'obbligo fiscale principale quando la rettifica dell'amministrazione risulta fondata.