Sentenza del 25/03/2015 n. 95 - Comm. Trib. Prov. Rieti

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative a un atto di compravendita immobiliare. Sono stati dedotti il difetto di motivazione, la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986 e l'erroneità della pretesa tributaria. In particolare, l'Agenzia aveva determinato il valore dell'immobile applicando un valore medio di 2.500 euro al metro quadrato, ricavato da due atti di compravendita e cinque proposte di vendita, senza dimostrare adeguatamente la loro effettiva riferibilità all'immobile, per oggetto e data, né produrli o renderli conoscibili alla contribuente. Non erano inoltre stati considerati adeguatamente i maggiori costi tecnici derivanti dall'ubicazione dell'immobile in zona montana.

La decisione

Il ricorso è stato accolto. Il giudice ha ritenuto che il metodo di stima utilizzato dall'Agenzia non fosse coerente con l'art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 e presentasse profili di illogicità. È stata inoltre rilevata l'insufficiente dimostrazione della riferibilità e della tempestività degli atti comparativi, che devono rispettare il limite temporale previsto dalla legge, nonché l'omessa considerazione dei maggiori oneri di trasformazione. L'avviso impugnato e gli atti impositivi conseguenti sono stati annullati. Le spese di giudizio sono state compensate in ragione della peculiarità delle questioni esaminate.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986

  Per gli atti riguardanti immobili o diritti reali immobiliari, l'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato sulla base di elementi comparativi attendibili e concretamente riferibili al bene, anche sotto il profilo temporale. Gli atti comparativi non devono essere anteriori di oltre tre anni rispetto all'atto oggetto di controllo.

• Art. 52 d.P.R. n. 131/1986

  L'accertamento di maggior valore deve essere adeguatamente motivato, in modo da consentire al contribuente di comprendere i criteri e gli elementi utilizzati dall'Amministrazione per determinare la maggiore imposta.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare può essere annullato se l'Amministrazione utilizza comparabili non identificati, non prodotti o non messi a disposizione del contribuente, impedendo un concreto esercizio del diritto di difesa.
• Gli atti comparativi devono essere effettivamente pertinenti per caratteristiche, ubicazione, oggetto e data; il semplice richiamo a compravendite o proposte di vendita non è sufficiente.
• La stima deve rispettare i limiti temporali previsti dalla legge e tenere conto dell'andamento del mercato immobiliare nel periodo considerato.
• La motivazione dell'avviso deve spiegare in modo verificabile come sia stato determinato il valore accertato; criteri generici o illogici possono comportare l'annullamento dell'atto.
• Nel calcolo del valore o del costo di trasformazione devono essere considerati i maggiori oneri oggettivamente connessi alle caratteristiche del luogo, come l'ubicazione in zona montana.
• Il riconoscimento parziale delle contestazioni durante il procedimento di adesione può costituire un elemento ulteriore per evidenziare l'inadeguatezza della quantificazione originaria, ma l'annullamento dell'atto richiede comunque la verifica dei vizi dedotti dal contribuente.