Cassazione Civile, Ordinanza n. 21977/2021 del 30/07/2021

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano convenuto in giudizio gli altri titolari delle porzioni immobiliari ricavate dal frazionamento di un edificio, nonché il liquidatore della società alienante e il tecnico che aveva predisposto il piano di divisione poi intavolato, chiedendo la rettifica del piano fondiario perché non corrispondente allo stato di fatto dell'immobile. In particolare, lamentavano l'erronea rappresentazione del confine del giardino della p.m. 1, l'aggregazione del locale contatori alla p.m. 2, il posizionamento e dimensionamento della scala esterna e la divisione del balcone tra le p.m. 2 e 3. Sostenevano che il piano di divisione, recepito nei titoli di acquisto e nel sistema tavolare, fosse infedele rispetto alla reale situazione dei luoghi. Chiedevano inoltre il risarcimento dei danni nei confronti del tecnico per responsabilità aquiliana e del liquidatore per il mancato adempimento dell'impegno, assunto in sede stragiudiziale, di ottenere la rettifica. I motivi del ricorso per cassazione censuravano: 1) la declaratoria di carenza di interesse sul profilo del balcone e del locale contatori, assumendo che il precedente giudizio non fosse identico o comunque non fosse stato definito con giudicato; 2) la violazione dell'art. 950 c.c. e della disciplina tavolare, sostenendo che dovesse prevalere la situazione reale dei luoghi e che il piano di divisione dovesse essere conforme al vero; 3) la violazione degli artt. 2043 e 2495 c.c., contestando il rigetto delle domande risarcitorie verso il tecnico e il liquidatore e, quanto alla compagnia, la decisione sulla manleva e sull'asserita impossibilità originaria della prestazione promessa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo, correggendo in parte la motivazione della sentenza impugnata: ha ritenuto erroneo parlare di difetto di interesse, ma ha confermato che, per le questioni già oggetto del giudizio preveniente, operava la litispendenza e il giudice successivo non poteva pronunciare nel merito. Ha inoltre confermato che, nella controversia di regolamento di confini, la delimitazione va ricostruita sulla base dei titoli di provenienza e del piano di frazionamento richiamato nei contratti, non potendo prevalere la mera situazione di fatto quando essa sia stata superata e contrattualizzata nei titoli di acquisto. Il terzo motivo è stato accolto in parte: la Corte ha ritenuto configurabile, quanto al tecnico, una possibile responsabilità da contatto sociale o comunque extracontrattuale in ragione dell'affidamento ingenerato dalla redazione del piano di divisione destinato alla pubblicità tavolare, e ha cassato sul punto; ha inoltre ritenuto erronea la qualificazione come impossibile ab origine dell'obbligazione assunta dal liquidatore, che andava invece valutata anche come promessa del fatto del terzo ex art. 1381 c.c. La sentenza è stata dunque cassata in relazione ai capi accolti, con rinvio per il nuovo esame delle domande risarcitorie e dei profili connessi, mentre le ulteriori censure sono state respinte o assorbite.

Norme richiamate

• art. 100 c.p.c.

  l'interesse ad agire non può essere negato solo per la pendenza di un altro giudizio; rileva piuttosto l'eventuale giudicato o la litispendenza sulla medesima domanda.

• art. 2909 c.c.

  il giudicato formatosi nella causa preveniente preclude la riproposizione della medesima domanda e impedisce una nuova decisione sullo stesso oggetto.

• art. 950 c.c.

  l'azione di regolamento di confini richiede di accertare il confine sulla base dei titoli; la mera situazione di fatto non prevale se i titoli di provenienza e il frazionamento richiamato determinano già l'estensione delle proprietà.

• art. 74 R.D. n. 499/1929

  la planimetria a base dell'escorporazione deve risultare conforme al vero, ma nel caso concreto la controversia è stata ricondotta più correttamente al regolamento di confini e non a una semplice rettifica del piano tavolare.

• art. 10 R.D. n. 499/1929

  nei corpi tavolari condominiali le singole parti dell'edificio sono descritte con richiamo alla planimetria; la pubblicità tavolare riguarda il diritto e il suo contenuto nei limiti risultanti dai titoli.

• art. 2 R.D. n. 499/1929

  il trasferimento e la modifica dei diritti reali immobiliari nei territori soggetti a libro fondiario richiedono l'iscrizione nel libro fondiario per produrre effetto.

• art. 32 R.D. n. 499/1929

  gli atti posti a base dell'intavolazione devono contenere l'esatta indicazione tavolare dell'immobile o del diritto.

• art. 6, comma 2, R.D. n. 499/1929

  chi si ritenga leso può dimostrare l'inesistenza del diritto intavolato con azione davanti al giudice ordinario.

• art. 2495 c.c.

  richiamato quanto alla responsabilità del liquidatore per le obbligazioni residue della società estinta; nel caso concreto la Corte ha escluso l'impossibilità originaria della prestazione e ha ritenuto necessario un diverso inquadramento della promessa.

• art. 2043 c.c.

  può fondare la responsabilità del professionista che rediga un piano di divisione non conforme alla situazione reale, se da ciò derivi un danno ingiusto al terzo affidatosi alla correttezza dell'operato.

• art. 1173 c.c.

  richiamato per affermare che obbligazioni possono sorgere da altri atti o fatti idonei a produrle secondo l'ordinamento, in particolare in presenza di affidamento sociale qualificato.

• art. 1381 c.c.

  l'impegno a far rettificare il piano dopo l'alienazione delle unità non è necessariamente nullo o impossibile, potendo essere ricondotto alla promessa del fatto del terzo, con rimedi propri in caso di mancato risultato.

• art. 348-ter c.p.c.

  in presenza di doppia conforme non è deducibile il vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame del fatto decisivo non era scrutinabile nel caso di doppia conforme, salvo i limiti consentiti dalla norma.

• art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985

  richiamato dai ricorrenti per sostenere l'esigenza di conformità catastale ai fini della commerciabilità, ma la Corte ha ritenuto non decisivo tale argomento nel caso concreto.

Massime di principio

• L'azione di regolamento di confini non si trasforma in rivendica per il solo fatto che una parte invochi la reale collocazione materiale del confine: ciò che conta è se la controversia riguarda l'estensione dei fondi alla luce dei titoli, non la titolarità del diritto.
• Quando una questione di confine sia già pendente tra le stesse parti davanti a un altro giudice, il giudice successivamente adito non deve pronunciarsi nel merito; la corretta reazione è la declaratoria di litispendenza, non il rigetto per difetto di interesse.
• Nel sistema tavolare, la pubblicità del diritto non impedisce di accertare giudizialmente un confine diverso da quello apparente, ma l'accertamento deve comunque muovere dai titoli di acquisto e dal frazionamento richiamato nei contratti.
• Se il piano di divisione o di frazionamento è stato richiamato nei singoli atti di acquisto e non vi è un titolo successivo che lo modifichi, la mera situazione di fatto non può prevalere sulla delimitazione negoziale e tavolare concordemente recepita.
• Il professionista che predispone un piano di divisione destinato a supportare la pubblicità tavolare può rispondere verso i terzi che abbiano fatto affidamento sulla correttezza di tale elaborato, anche in assenza di un rapporto contrattuale diretto, quando la sua attività abbia creato un affidamento socialmente qualificato.
• L'impegno assunto da chi non è più titolare del bene a ottenere la rettifica di un piano di divisione non è necessariamente una prestazione ab origine impossibile: può essere valutato come promessa del fatto del terzo, con conseguente operatività dei rimedi previsti per il mancato risultato.

Come è indicizzato