Cassazione Civile, Ordinanza n. 22053/2022 del 12/07/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva respinto l'appello dell'Ufficio e, in accoglimento del ricorso del contribuente, annullato un avviso di accertamento IRPEF 2007 relativo alla cessione di due fabbricati con relative pertinenze. Secondo l'Ufficio, la plusvalenza derivante dall'operazione era tassabile perché, in sostanza, l'oggetto reale della vendita sarebbe stato il terreno edificabile sottostante ai fabbricati, con applicazione dell'art. 67 TUIR e tassazione separata; inoltre, l'Ufficio sosteneva che il corrispettivo dovesse rilevare ai fini impositivi indipendentemente dalla sua effettiva percezione. I motivi di ricorso erano tre: (1) nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente; (2) violazione dell'art. 67 TUIR per avere escluso la tassabilità della plusvalenza ritenendo che si trattasse di fabbricati e non di terreno edificabile; (3) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 67 TUIR per avere la CTR escluso la pretesa fiscale in mancanza di prova della percezione del corrispettivo nell'anno 2007.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il vizio motivazionale perché la sentenza impugnata consentiva di comprendere la ratio decidendi: la vendita riguardava fabbricati ceduti oltre cinque anni dall'acquisto/costruzione, non terreni edificabili, e non risultava percepito il corrispettivo al momento della stipula. Ha respinto anche il secondo motivo, affermando che la tassazione separata ex art. 67 TUIR riguarda le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non essendo consentito trasformare, tramite riqualificazione, una cessione di fabbricati in cessione di area edificabile sulla base di elementi soggettivi o della futura demolizione e ricostruzione da parte dell'acquirente. Ha infine respinto il terzo motivo, ribadendo che, fuori dalle ipotesi speculative, le plusvalenze immobiliari rilevano secondo il principio di cassa ex art. 68 TUIR, sicché conta l'effettiva percezione del corrispettivo e non la sola stipula dell'atto. La ricorrente è stata condannata alle spese.

Norme richiamate

• art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c.

  Il vizio di nullità per motivazione omessa o apparente è escluso quando dalla decisione sia comunque individuabile la ratio decidendi.

• art. 67 TUIR

  Sono imponibili come redditi diversi le plusvalenze da cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; la norma non si estende analogicamente alla cessione di fabbricati.

• art. 17 TUIR

  primo comma, lettera g-bis

  La tassazione separata riguarda le plusvalenze di cui all'art. 67, comma 1, lett. b, limitatamente alle cessioni di terreni edificabili.

• art. 2697 c.c.

  La pretesa fiscale deve essere supportata dalla prova dei fatti costitutivi rilevanti, tra cui la percezione del corrispettivo quando richiesta dal regime impositivo applicabile.

• art. 68, comma 1, d.P.R. n. 917 del 1986

  Le plusvalenze immobiliari sono, di regola, imponibili secondo il principio di cassa, rilevando l'anno in cui il corrispettivo è effettivamente percepito.

• art. 76 d.P.R. n. 597 del 1973

  Il principio di competenza opera solo per le plusvalenze con finalità speculative.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  L'art. 67 TUIR è norma eccezionale e non è suscettibile di interpretazione analogica.

Massime di principio

• La nullità della sentenza per motivazione apparente è esclusa quando il provvedimento consenta comunque di comprendere il percorso logico seguito dal giudice e la ragione della decisione.
• In materia di imposte sui redditi, la plusvalenza tassabile ex art. 67 TUIR si configura, per i fabbricati, solo nelle ipotesi tipizzate dalla legge; non è consentita un'operazione di riqualificazione che trasformi una vendita di immobile edificato in cessione di area edificabile sulla base di intenzioni future delle parti o dell'acquirente.
• La disciplina fiscale delle plusvalenze da terreni edificabili ha natura eccezionale e, proprio per questo, non è estensibile oltre i casi espressamente previsti dal legislatore.
• Ai fini dell'imposizione delle plusvalenze immobiliari, quando opera il principio di cassa, è decisiva l'effettiva percezione del corrispettivo e non la mera data di stipula dell'atto.
• L'onere di provare i presupposti dell'imposizione grava sull'Amministrazione che intende far valere la pretesa tributaria, inclusa la dimostrazione del fatto generatore del reddito imponibile.

Come è indicizzato