Sentenza del 31/01/2017 n. 2463 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale della Toscana, che aveva ritenuto legittimo l'accertamento relativo all'anno d'imposta 2006. L'Agenzia aveva contestato maggiori ricavi non dichiarati ai fini IRES, IRAP e IVA in relazione a due vendite immobiliari, sostenendo che i prezzi dichiarati fossero inferiori al valore di mercato e che la redditività dell'investimento fosse antieconomica. La ricorrente ha dedotto, tra l'altro, che l'Ufficio non avesse fornito presunzioni sufficientemente gravi, precise e concordanti, che i valori di confronto si riferissero al 2008 anziché al 2005, che fossero stati utilizzati parametri inadeguati e che fosse stato omesso il reddito derivante dalla locazione degli immobili.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso relativamente al primo, terzo, quarto e quinto motivo, dichiarando infondato il secondo. Ha rilevato che la CTR aveva trasferito sul contribuente l'onere della prova sulla base del solo scostamento tra prezzo dichiarato e valore di mercato, senza verificare previamente la gravità, precisione e concordanza degli elementi presuntivi forniti dall'Agenzia. Ha inoltre censurato l'uso di valori immobiliari del 2008 come parametro per vendite del 2005, senza adeguata valutazione delle contestazioni della società, e l'omesso esame dei proventi locativi, rilevanti per determinare la reale redditività dell'investimento. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione tributaria regionale della Toscana, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 85

  Norma richiamata in relazione alla determinazione dei ricavi d'impresa; la Corte ha esaminato la pretesa di maggiori ricavi derivanti dalle vendite immobiliari.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  "anche sulla base di presunzioni semplici, purchè queste siano gravi, precise e concordanti"

  L'accertamento induttivo o analitico-induttivo può fondarsi su presunzioni semplici, ma gli elementi devono essere previamente valutati dal giudice quanto a gravità, precisione e concordanza. Il semplice scostamento dal valore di mercato non è automaticamente sufficiente.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, comma 3

  La disposizione aveva previsto una presunzione legale relativa di corrispondenza tra corrispettivo negoziale e valore normale, ma tale presunzione è stata eliminata dalla legge comunitaria del 2009.

• Legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24, commi 4, lett. f), e 5

  La modifica ha soppresso la presunzione legale relativa basata sulla corrispondenza tra prezzo dichiarato e valore normale dell'immobile, ripristinando la necessità di una valutazione giudiziale delle presunzioni semplici, con effetto retroattivo.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 9

  Richiamato in relazione alla determinazione del valore normale dei beni e alla valutazione dei prezzi di trasferimento degli immobili; nel caso concreto, il motivo non è stato accolto perché l'accertamento si fondava anche sull'antieconomicità dell'operazione.

• Legge 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 307

  Richiamata dalla contribuente in relazione all'utilizzo delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare; la Corte non ha accolto la censura perché la CTR aveva fondato la decisione anche su una distinta ragione, ossia la ritenuta antieconomicità.

• Art. 2967 c.c.

  La ripartizione dell'onere della prova impone all'Amministrazione di dimostrare adeguatamente i fatti costitutivi della maggiore pretesa; solo dopo una valida base presuntiva il contribuente è chiamato a fornire elementi contrari.

Massime di principio

• Lo scostamento tra il prezzo dichiarato e il valore di mercato non dimostra automaticamente l'esistenza di ricavi occultati: l'Amministrazione deve fornire presunzioni gravi, precise e concordanti.
• Prima di valutare le giustificazioni del contribuente, il giudice deve verificare se gli elementi dell'accertamento siano astrattamente idonei a fondare la pretesa fiscale.
• I valori immobiliari utilizzati come parametro di confronto devono essere temporalmente, territorialmente e qualitativamente comparabili con l'operazione contestata; valori riferiti ad anni diversi richiedono un'adeguata rettifica e motivazione.
• Campioni statistici ridotti, proposte di vendita anziché prezzi effettivi, vetustà degli immobili, margini di trattativa e dinamica del mercato devono essere considerati nella valutazione della congruità del prezzo.
• L'antieconomicità può costituire un elemento presuntivo, ma il calcolo della redditività deve considerare tutti i ricavi e benefici dell'investimento, compresi i canoni di locazione.
• In sede di rinvio, il giudice deve riesaminare autonomamente tutti gli elementi rilevanti e non può considerare incontestati fatti che il contribuente abbia specificamente contestato.