Cassazione Civile, Sentenza n. 29344/2021 del 21/10/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente impugna la sentenza che aveva dichiarato risolto il contratto di locazione stipulato con l'ente resistente per grave inadempimento; deduce la nullità del contratto perché il terreno è bene soggetto ad uso civico e l'ente gestore non avrebbe potuto mutarne la destinazione senza il previsto procedimento autorizzatorio. In subordine chiede il rigetto della domanda di risoluzione o la quantificazione dei canoni secondo il solo canone contrattuale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e in parte il quarto motivo di ricorso, cassando la sentenza della Corte d'appello nella parte in cui ha ritenuto validamente concessa la locazione e nelle statuizioni sui crediti derivanti dal contratto, e ha rinviato alla Corte d'appello di Salerno per nuovo esame. Ha rilevato che il giudice di merito non ha accertato se la destinazione impressa al bene fosse conforme all'uso civico o, se diversa, temporanea e non alterativa della qualitas soli; ha enunciato il principio che la prova di tali requisiti incombe sulla parte che fonda i suoi diritti sul contratto. L'ordine di rilascio del terreno è stato invece confermato perché giustificato sia dall'eventuale nullità sia dalla risoluzione per inadempimento. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti. Rinviate le spese al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• legge 16 giugno 1927, n. 1766 (Riordinamento degli usi civici)

  Gli usi civici riservano il godimento alla comunità e l'alienazione o il mutamento definitivo di destinazione richiedono autorizzazione; trasferimenti temporanei a privati possono essere legittimi solo se non alterano la qualitas soli e se la destinazione concreta è conforme all'uso civico o comunque temporanea

• r.d. 26 febbraio 1928, n. 332 (Regolamento di esecuzione)

  Regolamentazione attuativa della legge sugli usi civici richiamata come presidio procedurale e vincolante per mutamenti di destinazione

• legge regionale Campania 17 marzo 1981, n. 11

  Norme regionali applicabili in materia di usi civici richiamate per la qualificazione del bene nel contesto locale

• codice civile

  art. 1418; art. 1416, comma secondo; art. 2697

  Art. 1418: i negozi contrari a norme imperative sono nulli; art. 1416(2): eccezioni sulla commerciabilità dell'oggetto; art. 2697: onere della prova grava su chi vuol far valere un diritto in giudizio (qui: chi fonda diritti sul contratto deve provare la conformità della destinazione)

• codice di procedura civile

  art. 360, comma 1, nn. 3, 4, 5; art. 101, comma 2

  Norme in tema di motivi di ricorso per cassazione (errori di diritto, omesso esame di punto decisivo, ecc.) e di istruzioni circa l'assunzione delle posizioni processuali

• d.l. 28 ottobre 2020, n. 137 convertito in legge 18 dicembre 2020, n. 176

  Regola procedurale che ha consentito la formulazione delle conclusioni del Pubblico Ministero e, in mancanza di richiesta di trattazione orale, la decisione in camera di consiglio senza intervento delle parti

• giurisprudenza della Cassazione

  Precedente che ammette trasferimenti temporanei del godimento a privati solo se accertato che non alterano la qualitas soli e che la destinazione concreta è conforme; la Corte precisa che tale precedente non autorizza in via generale trasferimenti senza l'accertamento fattuale dei requisiti

Massime di principio

• La locazione di terreni demaniali soggetti a uso civico è ammissibile solo se la destinazione impressa è conforme all'esercizio dell'uso civico oppure, se diversa, è temporanea e non altera la qualitas soli
• La parte che invoca diritti derivanti da un contratto che dispone di beni di uso civico ha l'onere probatorio di dimostrare che la destinazione e la durata rispettano i limiti di legge
• In assenza di accertamento sul carattere conforme o temporaneo della destinazione, il contratto può essere dichiarato nullo per contrasto con norme imperative, con conseguente impossibilità di fondare su di esso pretese di credito o risoluzioni
• La nullità del contratto non esclude automaticamente l'obbligo di rilascio dell'immobile: l'ordine di rilascio può trovare giustificazione sia nella nullità sia nella risoluzione per inadempimento
• I precedenti che ammettono concessioni temporanee a privati non autorizzano una valutazione aprioristica di legittimità: è necessario il concreto accertamento giudiziale dei requisiti di conformità e di non alterazione della qualitas soli