Risposta n. 259 del 17/07/2019

Seconda rivalutazione di terreni lottizzati e recupero dell’imposta già versata

L’interpello riguarda la possibilità di effettuare una nuova rideterminazione del valore di terreni agricoli già oggetto di precedente rivalutazione, dopo che gli stessi sono stati inseriti in un piano di lottizzazione e redistribuiti tra i proprietari. Il tema centrale è se, in presenza di un nuovo minor valore attribuito alle nuove particelle, sia possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quella già pagata con la prima rivalutazione.

Fattispecie rappresentata dalle istanti

Le istanti sono comproprietarie di terreni agricoli siti nel Comune Alfa, censiti al Foglio 27, mappali 151 e 152, ricevuti in donazione nel 1996, per una superficie complessiva di 21.078 mq. Nel 2004 tali terreni sono stati rivalutati ai sensi dell’articolo 7 della legge n. 448 del 2001, con attribuzione alla data del 1° luglio 2003 di un valore complessivo di euro 1.791.630, corrispondente a euro 85 al mq. L’imposta sostitutiva dovuta, pari a euro 71.665,20, è stata rateizzata e regolarmente versata.

Successivamente, il 1° luglio 2013, le istanti e gli altri proprietari dei terreni del foglio 27 hanno costituito il Consorzio Beta per richiedere al Comune Alfa l’inserimento dei terreni nel nuovo strumento urbanistico a fini edificatori, senza trasferire la proprietà delle aree. Il 13 dicembre 2013 il Consorzio ha presentato un progetto di piano di lottizzazione, poi adottato dalla Giunta comunale; nel 2016 è stata sottoscritta la convenzione con il Comune, cui le istanti hanno aderito.

Con la convenzione, i proprietari hanno anche proceduto alla redistribuzione delle aree per consentire a ciascuno lo sfruttamento della superficie utile lorda spettante. A seguito di tale operazione, le istanti risultano proprietarie delle particelle 790 e 797, rispettivamente di 611 mq e 510 mq, costituenti il Lotto 1 del piano di lottizzazione, nonché della particella 794 destinata a strade. Le particelle 790 e 797, secondo le istanti, sarebbero espressione della capacità edificatoria degli originari 6.333 mq rappresentati dalla particella 151, già oggetto della prima rivalutazione.

Quesito del contribuente

Le istanti chiedono chiarimenti sul corretto comportamento da adottare in caso di nuova rivalutazione al ribasso delle particelle 790 e 797. In particolare, intendono sapere se sia possibile effettuare una seconda rideterminazione del costo fiscale sulla base del nuovo minor valore e scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quella già versata sulla prima rivalutazione, almeno per la parte riferibile all’originaria particella 151.

Soluzione interpretativa prospettata

Le istanti sostengono che la seconda rivalutazione sia ammissibile e che il relativo costo fiscale possa essere rideterminato sulla base del minor valore risultante dalla nuova perizia. A loro avviso, l’imposta sostitutiva da versare per la nuova rivalutazione dovrebbe essere ridotta di quanto già corrisposto per la precedente rivalutazione relativa agli iniziali 6.333 mq, poiché il Lotto 1 rappresenterebbe la capacità edificatoria del terreno originario.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama gli articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, che consentono la rideterminazione del costo o valore di acquisto di partecipazioni non negoziate e di terreni edificabili o con destinazione agricola. Ricorda inoltre le successive proroghe del regime, da ultimo quelle di cui all’articolo 1, comma 1053, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, che ha esteso la possibilità di rivalutazione alla data del 1° gennaio 2019, con perizia giurata e versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30 giugno 2019.

Viene altresì richiamato l’articolo 7, comma 2, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, secondo cui chi effettua una nuova rideterminazione può detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta l’importo già versato in occasione di precedenti rivalutazioni dei medesimi beni. L’Agenzia richiama infine la prassi secondo cui il contribuente può rivalutare nuovamente i beni anche se la nuova perizia indica un valore inferiore rispetto alla precedente, con possibilità di scomputo dell’imposta già versata o, in alternativa, di richiesta di rimborso ai sensi dell’articolo 38 del DPR n. 602 del 1973.

Valutazione dell’Agenzia sulla seconda rivalutazione

L’Agenzia ritiene che la circostanza che la nuova rivalutazione riguardi solo una parte del terreno già rivalutato non costituisca di per sé un ostacolo, richiamando la circolare n. 81/E del 2002, che aveva già ammesso la rivalutazione parziale di aree con differenti destinazioni urbanistiche, purché la perizia individui con precisione il terreno stimato e consenta di verificare la corrispondenza tra area rivalutata e valore indicato.

Quanto alla particella 797, pur essendo stata acquisita ex novo dalle istanti, l’Agenzia la considera anch’essa suscettibile di seconda rivalutazione, poiché essa deriva dalla redistribuzione delle aree interessate dalla lottizzazione e risulta comunque riconducibile all’area originaria, identificata dalla particella 151, già oggetto della prima rivalutazione. In tal senso, viene richiamata la risoluzione n. 1/E dell’11 gennaio 2019, che attribuisce agli atti di redistribuzione fondiaria tra colottizzanti una funzione meramente ripartitoria e distributiva, non di scambio negoziale.

L’Agenzia conviene quindi con l’idea che le particelle 790 e 797 rappresentino la capacità edificatoria dei 6.333 mq originari della particella 151.

Conclusioni operative

In conclusione, a condizione che la nuova perizia dimostri che le particelle 790 e 797 sono effettivamente riconducibili al terreno originario identificato dalla particella 151 e interessato dal piano di lottizzazione, l’istante può scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta sulla seconda rivalutazione quella già versata in precedenza, limitatamente alla parte riferibile all’estensione del terreno originario oggetto di lottizzazione.

Resta inoltre ferma, in alternativa allo scomputo, la possibilità di presentare istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva precedentemente pagata ai sensi dell’articolo 38 del DPR n. 602 del 1973.