Sentenza del 12/02/2020 n. 3380 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il ricorso verteva su un avviso di accertamento per omesso versamento di plusvalenza ritenuta realizzata con la cessione di un terreno edificabile. L'Ufficio sosteneva che la compravendita avesse come effettivo oggetto la capacità edificatoria del terreno (da unire ad aree contigue e destinare a supermercato tramite PUA), mentre il contribuente affermava che l'atto aveva per oggetto un edificio già esistente (vendita di fabbricato) e non un terreno. In cassazione si è dibattuto sulla corretta interpretazione del TUIR (art. 67, comma 1, lett. b) ora art. 67) e sul potere dell'Amministrazione di riqualificare il contratto ai sensi dell'art. 1362 c.c., valutando la comune intenzione delle parti e il comportamento successivo. La questione centrale era se la plusvalenza prevista dall'art. 67 colpisca anche la vendita di un edificio che poi potrà essere demolito e ricostruito con ampliamento, ovvero se la norma si applichi solo alle cessioni di terreni originariamente non edificati e destinati all'edificazione dalla pianificazione urbanistica.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza impugnata e decidendo nel merito in favore del contribuente. Ha stabilito che la norma assoggetta a tassazione separata solo le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non le cessioni di immobili già edificati. L'Ufficio non può riqualificare l'oggetto formale della vendita (fabbricato con pertinenze) in terreno edificabile sulla base di elementi soggettivi o di una eventuale futura demolizione/ricostruzione non pattuita espressamente. La Corte ha quindi accolto il ricorso originario, compensato le spese dei gradi di merito e condannato l'Agenzia delle Entrate al rimborso delle spese di legittimità per Euro 3.000,00 oltre oneri.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 600 del 1973

  Richiamate dalle parti ma non decisive; in tema tributario la questione è principalmente di interpretazione del TUIR. Non si è consentito di estendere la norma che riguarda specifici adempimenti/assoggettamenti senza tener conto del contenuto sostanziale dell'atto.

• D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  art. 81 (ora art. 67), comma 1, lett. b); art. 16 (ora art. 17), comma 1, lett. g-bis

  La Corte interpreta la norma in senso restrittivo: la tassazione separata delle plusvalenze riguarda le cessioni di terreni 'suscettibili di utilizzazione edificatoria' secondo la pianificazione vigente al momento della cessione. Non si estende alle cessioni di terreni già edificati (fabbricati) anche se esiste la possibilità futura di demolizione e ricostruzione con ampliamento.

• Codice Civile

  L'art. 1362 c.c. riconosce il potere di interpretare il contratto guardando alla comune intenzione delle parti e al comportamento successivo; tuttavia tale potere dell'Amministrazione è limitato rispetto all'ambito applicativo dell'art. 67 TUIR: l'Ufficio non può mutare la natura formale dell'oggetto della vendita (fabbricato) in terreno edificabile per applicare la tassazione delle plusvalenze se la norma non lo contempla.

• L. n. 413 del 1991

  La riforma del 1991 ha delineato la ratio della tassazione delle plusvalenze come riferita all'avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica; la Corte richiama questa ratio per escludere l'applicazione della norma alle vendite di immobili già edificati.

Massime di principio

• La tassazione separata prevista dall'art. 67 TUIR si applica solo alle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo la pianificazione vigente al momento della cessione, non alle cessioni di immobili già edificati.
• L'Ufficio finanziario non può riqualificare ex art. 1362 c.c. una vendita di edificio in vendita di terreno edificabile per applicare l'art. 67, sulla base di presunzioni relative alle intenzioni delle parti o a piani futuri di demolizione e ricostruzione non concordati espressamente.
• Per essere soggetta alla plusvalenza da terreno edificabile è rilevante la destinazione edificatoria conferita in sede di pianificazione al bene non edificato originariamente; la semplice possibilità di aumentare la volumetria con interventi futuri non converte il bene già edificato in terreno ai fini del TUIR.
• Gli incrementi di volumetria o le aspettative di valore derivanti da futura attività edilizia sono soggetti a diversi oneri (urbanizzazione, oneri di costruzione, imposte sul reddito dell'impresa costruttrice) e non alla plusvalenza prevista dall'art. 67 in capo al venditore dell'edificio.
• Prassi consigliata in situazioni simili: curare la descrizione formale dell'oggetto contrattuale (distinguere chiaramente vendita di fabbricato da vendita di terreno), documentare lo stato catastale e urbanistico al momento della cessione, e produrre eventuali accordi scritti relativi a demolizione/ricostruzione se si vuole che la vendita sia considerata come riferita alla capacità edificatoria.