Sentenza n. 153/2026 - Napoli, Sezione 6

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego comunale dell’istanza di condono presentata ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724/1994, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 31 della legge n. 47/1985 e 39 della legge n. 724/1994, violazione della circolare ministeriale n. 2241/UL del 17 giugno 1995, difetto dei presupposti di fatto e di diritto, sviamento, erronea rappresentazione dei fatti e motivazione stereotipa. Il Comune aveva respinto la domanda rilevando, da un lato, che il volume dell’intero fabbricato, considerato unitariamente, superava il limite di 750 mc previsto per le nuove costruzioni dall’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 e, dall’altro, che erano state realizzate ulteriori opere non comprese nell’istanza. Il ricorrente sosteneva che il fabbricato, edificato insieme ai due fratelli su un terreno in comproprietà, fosse composto sin dall’origine da tre unità autonome, destinate alle rispettive esigenze abitative, e che le tre istanze di condono non costituissero un artificioso frazionamento. Deduceva inoltre che alcune opere ulteriori erano state rimosse e che le residue non avessero rilevanza urbanistico-edilizia. Il TAR ha esaminato il primo motivo ostativo, ritenendolo assorbente, e ha verificato se la cubatura dovesse essere calcolata con riferimento alla singola abitazione o all’intero edificio.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto legittimo il diniego fondato sul superamento del limite volumetrico di 750 mc, poiché tale limite deve essere verificato considerando l’immobile unitariamente e non le singole porzioni che lo compongono. Il frazionamento delle domande di condono è ammissibile solo in presenza di distinte posizioni giuridiche titolate che legittimino autonomamente soggetti diversi a presentare separate istanze; non è invece sufficiente una mera situazione di fatto o una divisione materiale delle unità abitative. Al momento della domanda del 1995 il ricorrente era proprietario pro quota dell’intero edificio, acquistato per accessione quale comproprietario del suolo, mentre l’atto di divisione che gli aveva attribuito la proprietà esclusiva dell’abitazione era intervenuto solo nel 2014. Pertanto, alla data rilevante, non esisteva un titolo giuridico autonomo idoneo a giustificare la separazione della domanda relativa alla singola abitazione. Il Comune ha quindi correttamente considerato la volumetria complessiva del fabbricato e legittimamente negato la sanatoria, senza necessità di esaminare l’ulteriore ragione ostativa relativa alle opere non dichiarate. Il ricorrente è stato condannato alle spese di lite, liquidate in euro 2.000, oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 39 l. 724/1994

  Il limite di 750 mc. previsto per le nuove costruzioni.

  Il limite volumetrico per il condono deve essere verificato con riferimento all’intero edificio unitariamente considerato, non alle singole unità immobiliari, salvo eccezionali ipotesi di autonoma legittimazione giuridica alla presentazione di domande separate.

• art. 31, comma 3, l. 47/1985

  Alla richiesta di sanatoria ed agli adempimenti relativi possono altresì provvedere coloro che hanno titolo [...] a richiedere la concessione edilizia o l'autorizzazione nonché [...] ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima.

  La possibilità di presentare una domanda di sanatoria separata costituisce deroga di stretta interpretazione e presuppone una distinta posizione giuridica titolata, non una semplice divisione materiale o di fatto dell’edificio.

• art. 934 c.c.

  Il proprietario pro quota del terreno acquista per accessione la proprietà dell’edificio realizzato sul fondo; tale situazione rileva per individuare il soggetto legittimato e imponeva di considerare il fabbricato nella sua interezza al momento della domanda.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato quale disposizione processuale relativa alla trattazione della causa nell’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato.

Massime di principio

• Ai fini del condono edilizio disciplinato dall’art. 39 della legge n. 724/1994, il limite volumetrico di 750 mc deve essere calcolato con riferimento all’intero edificio unitariamente considerato, anche quando esso sia articolato in più unità abitative autonome.
• La presentazione di domande separate di condono per singole porzioni di un unico fabbricato non può essere utilizzata per eludere il limite volumetrico legale; il frazionamento è ammissibile solo quando derivi da distinte e autonome posizioni giuridiche che legittimino soggetti diversi a chiedere la sanatoria.
• Ai fini della legittimazione e della delimitazione dell’oggetto della domanda di condono rileva la situazione giuridica esistente al momento della presentazione dell’istanza, non una successiva attribuzione esclusiva della proprietà intervenuta dopo tale momento.
• La mera autonomia funzionale o abitativa delle singole porzioni e la loro separazione di fatto non sono sufficienti a consentire il computo separato delle volumetrie quando, alla data della domanda, le porzioni appartenevano pro quota ai medesimi soggetti nell’ambito di un unico fabbricato.

Come è indicizzato