Sentenza del 30/08/2022 n. 25489 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione della revoca delle agevolazioni "prima casa" e della conseguente liquidazione della maggiore IVA (e relativa sanzione) sulla compravendita di una villa unifamiliare e della maggiore imposta sostitutiva (con sanzione) sul mutuo, per la ritenuta sussistenza delle caratteristiche di lusso dell'immobile ai sensi del D.M. 2 agosto 1969 n. 1072 (art. 5) e per il computo nell'area pertinenziale del terreno circostante censito al catasto terreni; i ricorrenti contestavano anche l'inclusione dei locali di sgombero nella superficie utile, l'omesso esame delle perizie stragiudiziali e l'illegittimità delle sanzioni fondate su una presunta dichiarazione mendace nell'atto di acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che l'abitazione possedeva i requisiti di "lusso": superficie utile complessiva superiore a 200 mq (con computo dei locali di sgombero utilizzabili a servizio dell'abitazione) e area pertinenziale scoperta pari a 5.020 mq, con rapporto area scoperta/area coperta superiore ai limiti del D.M. 2 agosto 1969, art. 5. Ha ritenuto legittimo il computo del terreno pertinenziale anche se censito autonomamente al catasto terreni, in presenza di un accertato nesso di pertinenzialità fondato sulla destinazione effettiva e sulla volontà delle parti (e sulla dizione del rogito). Ha escluso il vizio per omesso esame delle perizie stragiudiziali (che costituiscono indizi) e ha ritenuto corretta la valutazione delle prove da parte del giudice di merito. Ha infine confermato che la dichiarazione resa nell'atto ai fini dell'agevolazione «prima casa» investe anche la mancata sussistenza delle caratteristiche non di lusso e che la dichiarazione mendace può legittimare l'irrogazione delle sanzioni; la revoca e il recupero dell'imposta e sanzioni possono essere diretti sia contro l'acquirente sia contro il cedente quale coobbligato. Condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese e del contributo unificato.

Norme richiamate

• D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, art. 5

  "Le case ... aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 ... ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta"

  Fornisce il parametro per qualificare l'immobile come di lusso; rileva il rapporto fra area scoperta pertinenziale e area coperta per escludere le agevolazioni "prima casa"

• D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, art. 6

  dispone soglie alternative (es. 240 mq) per singole unità immobiliari

  Norma di riferimento per la determinazione della soglia di superficie; integrativa rispetto all'art. 5 a seconda della tipologia dell'unità immobiliare

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, tabella A parte seconda, n. 21

  riduzione IVA al 4% per cessioni di case di abitazione non di lusso (testo ante modifiche D.Lgs. 21.11.2014 n.175 art.33)

  La fruizione dell'aliquota agevolata è esclusa per le abitazioni di lusso come definite dal D.M. 1072/1969; la dichiarazione mendace nell'atto legittima il recupero della maggiore imposta e l'irrogazione di sanzioni

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1 nota II-bis

  condizioni e dichiarazioni necessarie per l'applicazione delle agevolazioni prima casa (residenza, assenza di altri diritti su abitazioni ecc.)

  La dichiarazione in atto che attesta i presupposti per il beneficio comprende anche la sussistenza delle caratteristiche non di lusso; la mendacità può rilevare e legittima sanzioni e recupero

• art. 817 c.c.

  Nozione generale di pertinenza: il rapporto funzionale e la volontà del titolare sono determinanti per qualificare un bene come pertinenza, anche oltre la classificazione catastale

• Circolare Agenzia Entrate 12 agosto 2005 n. 38/E

  par. 6.4 (sulla "graffatura" delle aree pertinenziali al catasto urbano)

  In mancanza di graffatura al catasto urbano l'area censita al catasto terreni non può essere considerata automaticamente pertinenza ai fini dell'agevolazione; tuttavia la giurisprudenza valuta il fatto concreto e la destinazione

• Risposta ad interpello Agenzia Entrate 16 febbraio 2006 n. 32/E

  Ribadisce la necessità della graffatura per estendere il regime agevolato all'area, ma la Corte valuta il rapporto fattuale di pertinenzialità nel caso concreto

• art. 360 c.p.c., comma 1 (nn. 3, 4, 5)

  Limiti di censura in Cassazione: vizio per falsa applicazione di norme, omesso esame di fatto decisivo e violazioni delle norme processuali vanno specificamente dedotte; molte deduzioni di merito non sono sindacabili

• artt. 112, 115, 116 c.p.c.; artt. 2697, 2727 c.c.

  Richiamate in relazione ai profili di valutazione delle prove e all'onere della prova; la Corte ha ritenuto corretta la ripartizione e la valutazione operata dal giudice di merito

• D.Lgs. 21 novembre 2014, n. 175, art. 33

  Modifica successiva dei parametri di riconoscimento del beneficio (cat. A/1, A/8, A/9) non opera retroattivamente in modo da escludere l'infrazione già commessa; non si configura abolitio criminis

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 57 e D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 60

  Previsione di responsabilità e solidarietà tra cedente e cessionario nel recupero dell'imposta e possibilità per l'Amministrazione di agire su entrambi i soggetti

Massime di principio

• Per determinare se un'abitazione sia "di lusso" rilevano i parametri del D.M. 2 agosto 1969 (superfici e rapporto area scoperta/area coperta): i locali non espressamente esclusi dalla norma sono computabili nella superficie utile se utilizzabili a servizio dell'abitazione, anche se non formalmente 'abitabili'.
• I locali di sgombero o cantine vanno conteggiati nella superficie utile quando, concretamente, hanno potenzialità abitative o sono utilizzabili per attività della vita quotidiana; non è decisiva la loro qualificazione catastale o i requisiti igienico‑sanitari formali.
• Un terreno censito separatamente al catasto terreni può essere considerato pertinenza ai fini tributari se sussiste un nesso fattuale di destinazione effettiva e la volontà del titolare (sebbene l'Agenzia inviti alla 'graffatura' catastale, la valutazione è fattuale e demandata al giudice di merito).
• La dichiarazione resa dall'acquirente nell'atto ai fini dell'agevolazione "prima casa" comprende anche la sussistenza delle caratteristiche non di lusso: una dichiarazione mendace può giustificare il recupero dell'imposta e l'applicazione della sanzione anche contro l'acquirente e, in alcuni casi, in via solidale, contro il venditore.
• Le perizie stragiudiziali hanno valore indiziario: la loro eventuale omessa valutazione non integra automaticamente vizio di omesso esame di un fatto decisivo in Cassazione; la valutazione delle prove è rimessa al giudice di merito e sindacabile in cassazione solo entro i rigidi limiti previsti dall'art. 360 c.p.c.
• In contenziosi simili è fondamentale documentare e provare il rapporto funzionale e la volontà di pertinenzialità (atti, clausole del rogito, utilizzo effettivo) e dimostrare l'effettiva non computabilità di ambienti o superfici per argomentare l'accesso all'agevolazione.
• Le questioni di fatto decise congruamente dal giudice di merito (accertamento del nesso di pertinenzialità, misurazioni, valutazione dell'utilizzabilità dei locali) sono difficilmente sindacabili in sede di legittimità se la motivazione è adeguata.