Cassazione Civile, Ordinanza n. 10203/2023 del 17/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di affitto agrario relativo a un fondo rustico con fabbricati, condotto dall’affittuario in forza di contratto stipulato con il precedente proprietario. La nuova proprietaria agiva per la risoluzione per inadempimento, il rilascio del fondo e il risarcimento dei danni subiti dagli impianti elettrico e di mungitura, distrutti da atti vandalici che la proprietaria collegava alla mancata vigilanza e custodia del conduttore. Il Tribunale aveva accolto la domanda, dichiarando risolto il contratto e liquidando il danno. La Corte d’appello aveva parzialmente riformato la decisione, riducendo il risarcimento e compensando in parte le spese. In Cassazione, la ricorrente principale denunciava, in sostanza, la violazione delle norme sul subentro dell’acquirente-locatore nei diritti e negli obblighi del contratto di locazione/affitto, sostenendo di avere diritto anche ai danni da deterioramento esistenti al momento dell’acquisto e non ancora risarciti dal precedente proprietario. Il resistente proponeva ricorso incidentale con sette motivi, contestando: la mancata rinnovazione della CTU e il modo in cui erano stati utilizzati perizia e preventivi; la quantificazione del danno e la ripartizione dell’onere della prova; la proporzionalità della risoluzione e la valutazione della custodia, del concorso del danneggiato e delle circostanze del furto; la copertura assicurativa; la correzione di errore materiale operata dalla Corte d’appello; e la regolazione delle spese di lite. La Corte ha accolto il ricorso principale e il sesto motivo del ricorso incidentale, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Venezia in diversa composizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale della società proprietaria, ritenendo errata la decisione di merito nella parte in cui aveva escluso il diritto al risarcimento dei danni da deterioramento del bene locato/affittato verificatisi prima dell’acquisto del fondo, ma esistenti al momento del subentro, poiché l’acquirente subentra nelle azioni spettanti all’originario locatore per gli adempimenti ancora dovuti dal conduttore, salvo che il deterioramento sia stato già considerato nel prezzo di acquisto. Ha inoltre accolto il sesto motivo del ricorso incidentale, reputando illegittima la correzione di errore materiale disposta dalla Corte d’appello perché essa aveva inciso sul contenuto concettuale e sostanziale della decisione, richiedendo una nuova valutazione delle risultanze processuali. Sono stati dichiarati inammissibili o assorbiti gli altri motivi del ricorso incidentale. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 5 l. n. 203/1982 per fondare la risoluzione per grave inadempimento nel contratto agrario; la gravità va valutata rispetto all’interesse dell’altra parte e alla conservazione del bene.

• art. 5 L. 203/1982

  Norma applicata in tema di affitto agrario per la risoluzione per grave inadempimento del conduttore.

• art. 1599 c.c.

  Richiamato dal ricorrente principale per il subentro dell’acquirente nel contratto di locazione/affitto e nei relativi diritti e obblighi.

• art. 1602 c.c.

  Richiamato dal ricorrente principale per sostenere il subentro dell’acquirente nelle posizioni del locatore, senza retroattività, ma con azione per i danni ancora esistenti al momento dell’acquisto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro del sindacato di legittimità per le censure di violazione di legge.

• art. 196 c.p.c.

  Richiamato nel motivo incidentale relativo alla CTU e alla rinnovazione della consulenza tecnica.

• art. 191 c.p.c.

  Richiamato nel motivo incidentale sulla consulenza tecnica d’ufficio.

• art. 195 c.p.c.

  Richiamato nel motivo incidentale sulla consulenza tecnica e sulle osservazioni alla CTU.

• art. 568 c.p.c.

  Richiamato nel motivo incidentale in relazione alla perizia di stima e alla quantificazione del danno.

• art. 2967 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo incidentale per contestare la ripartizione dell’onere probatorio.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo incidentale, con riferimento alle presunzioni e alla prova dei danni.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato in tema di diligenza del conduttore e obblighi di custodia/manutenzione.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in relazione alla responsabilità da inadempimento del conduttore.

• art. 1225 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo incidentale ai fini della delimitazione del danno risarcibile.

• art. 1588 c.c.

  Richiamato in tema di responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato come parametro di correttezza e buona fede nell’adempimento e nella custodia.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per la determinazione del danno risarcibile secondo il criterio del danno-conseguenza.

• art. 1227 c.c.

  Richiamato per il concorso di colpa del danneggiato e la mancata predisposizione di misure di protezione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per la ripartizione dell’onere della prova sulla funzionalità degli impianti e sul danno.

• art. 287 c.p.c.

  La Cassazione afferma che la correzione di errore materiale è ammessa solo per difetti di rappresentazione grafica non per incidere sul contenuto concettuale della decisione.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito.

• art. 106 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma sul rito camerale in Cassazione richiamata nell’intestazione del procedimento.

Massime di principio

• L’acquirente di un bene locato o affittato subentra nelle azioni spettanti all’originario locatore per gli adempimenti ancora dovuti dal conduttore e può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento del bene esistenti al momento dell’acquisto, anche se maturati prima della vendita, purché tali danni non risultino già considerati nella determinazione del prezzo.
• La domanda di rinnovo della CTU non integra un’istanza istruttoria in senso tecnico, ma una sollecitazione rimessa alla discrezionalità del giudice di merito; il mancato accoglimento non è di per sé censurabile in cassazione come violazione di legge.
• Le critiche alla consulenza tecnica d’ufficio devono essere specifiche e autosufficienti: nel ricorso per cassazione occorre trascrivere i passaggi essenziali contestati e indicare puntualmente gli errori denunciati, altrimenti la censura è inammissibile.
• Il giudizio di cassazione non consente una rivalutazione del merito né una nuova ricostruzione dei fatti o delle prove; il sindacato è limitato alla correttezza giuridica e alla coerenza logico-formale della motivazione.
• La correzione di errore materiale ex art. 287 c.p.c. può riguardare solo discrepanze tra volontà del giudice e sua rappresentazione grafica, rilevabili dal testo del provvedimento, e non può essere utilizzata per modificare il contenuto sostanziale o il giudizio di fatto della sentenza.

Come è indicizzato