Cassazione Civile, Sentenza n. 13306/2026 del 08/05/2026

Esito

La controversia

Il ricorso impugna il decreto del giudice delegato che, in esecuzione del programma di liquidazione, aveva autorizzato il subentro del curatore nei contratti preliminari e disposto la cancellazione dell'ipoteca iscritta da BPER sull'intero fabbricato relativamente a tre unità immobiliari. Aqui SPV ha contestato in particolare la parte del decreto che ordinava la cancellazione dell'ipoteca, sostenendo che il giudice delegato non poteva 'purgare' l'ipoteca ai sensi dell'art. 108 l. fall. perché l'adempimento dei contratti preliminari non è equivalente a una vendita concorsuale (non si era proceduto a una vendita competitiva secondo l'art. 107), e quindi mancava la base normativa per la cancellazione coattiva del gravame; ha inoltre dedotto vizi di applicazione di norme processuali (artt. 100 e 112 c.p.c. e art. 26 l. fall.).

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso (atto principale), ritenendo che l'esecuzione del preliminare da parte del curatore costituisce tecnicamente una vendita negoziale e non una vendita concorsuale; in mancanza della procedura concorsuale prevista dall'art. 107 l. fall. non può trovare applicazione la 'facoltà purgativa' prevista dall'art. 108 l. fall. e, dunque, il giudice delegato non poteva disporre la cancellazione dell'ipoteca contro la volontà del creditore ipotecario. Per effetto dell'accoglimento il primo motivo è risultato assorbito; la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata al Tribunale di Chieti, in diversa composizione, anche per decidere sulle spese; è stato inoltre rilevato il difetto di contraddittorio nei confronti degli acquirenti, da sanare in sede di rinvio.

Norme richiamate

• art. 108 legge fallimentare

  Non può essere invocato per disporre la cancellazione dell'ipoteca quando il curatore dà esecuzione a contratti preliminari (vendita negoziale) poiché l'art. 108 presuppone la procedimentalizzazione e le finalità della vendita concorsuale

• art. 107 legge fallimentare

  La disciplina della vendita concorsuale (art. 107) rappresenta il procedimento funzionalmente necessario per giustificare la 'purgazione' degli oneri reali; in assenza di una vendita secondo tale procedura non è possibile applicare gli effetti tipici delle cessioni coattive

• art. 72 legge fallimentare

  Richiamato dalla ricorrente rispetto ai limiti dell'operare del curatore e del giudice delegato; la Corte ha ritenuto fondata la censura che la cancellazione dell'ipoteca non poteva essere decisa senza la procedura concorsuale prevista

• art. 26 legge fallimentare

  Norma richiamata in relazione al reclamo contro i provvedimenti del giudice delegato; utilizzata nel percorso procedurale ma non decisiva sul merito della possibilità di cancellazione

• art. 100 c.p.c.

  Invocato come presunta violazione procedurale; con l'accoglimento del motivo principale le eventuali doglianze processuali sono state assorbite

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in tema di motivazione del provvedimento; la Corte non ha ritenuto sussistente una violazione dirimente una volta accolto il motivo relativo all'applicazione dell'art. 108 l. fall.

• art. 104-ter legge fallimentare

  Richiamato per il programma di liquidazione che aveva previsto il trasferimento delle unità immobiliari tramite adempimento dei contratti preliminari; la Corte interpreta che il subentro del curatore nel preliminare rientra nel programma ma non autorizza la cancellazione dell'ipoteca senza le garanzie della vendita concorsuale

• art. 111, comma 7 Cost.

  Base costituzionale del ricorso straordinario per cassazione; norma processuale che legittima il ricorso esperito

• sentenza Sezioni Unite n. 7337/2024

  Principio vincolante per la sezione: l'esecuzione del preliminare è vendita negoziale, ontologicamente diversa dalla vendita concorsuale, e quindi non compatibile con l'esercizio del potere purgativo del giudice delegato previsto per le vendite concorsuali

Massime di principio

• L'adempimento del curatore a un contratto preliminare è tecnicamente una vendita negoziale e non realizza le garanzie e finalità della vendita concorsuale: pertanto non giustifica la cancellazione coattiva di ipoteche ai sensi dell'art. 108 l. fall.
• Per ottenere la 'purgazione' di gravami reali senza il consenso del creditore è necessario seguire la procedura concorsuale prevista (art. 107 e correlati); la mera esecuzione di preliminari non sostituisce tale procedura.
• La cancellazione di ipoteche richiede o il consenso espresso del creditore (es. nel contratto definitivo) o il rispetto delle procedure e delle finalità proprie delle vendite concorsuali; il giudice delegato non può imporla quando il curatore ha scelto di adempiere i preliminari.
• Il difetto di contraddittorio nei confronti di terzi interessati (es. acquirenti subentrati) è rilevante e deve essere sanato: provvedimenti che incidono sui diritti di terzi richiedono adeguata partecipazione e motivazione.
• In situazioni simili, il creditore ipotecario può opporsi efficacemente alla cancellazione dell'ipoteca se non è stata avviata e conclusa la procedura di vendita concorsuale; viceversa il curatore che intende liberare i beni da gravami deve valutare la via concorsuale o ottenere il consenso contrattuale del creditore.