Sentenza del 13/04/2016 n. 7271 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la rettifica del valore di un immobile acquistato a Roma, il cui prezzo dichiarato era pari a 532.000 euro e che l'Ufficio aveva elevato a 1.152.000 euro ai fini delle imposte di registro, catastale e ipotecaria, principalmente sulla base delle quotazioni OMI. Hanno contestato: la mancata applicazione di una riduzione del 20% per il fatto che l'immobile fosse locato e destinato a studio professionale; l'utilizzo del valore normale e delle quotazioni OMI; il riparto dell'onere della prova; un presunto difetto di motivazione relativo all'errata zona catastale; e l'inammissibilità dell'istanza cautelare di sospensione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che l'errore iniziale relativo alla zona catastale fosse stato superato dai giudici di merito, che avevano considerato la zona effettiva B5 e rideterminato il valore in 864.200 euro, mediante una valutazione comparativa tra la perizia dei contribuenti e i valori OMI pertinenti. Non spettava la riduzione del 20%, poiché l'immobile era occupato dagli stessi acquirenti per il loro studio professionale e non vi era stato un effettivo mancato godimento immediato. L'associazione professionale non costituiva un soggetto distinto dai professionisti che la componevano. Le quotazioni OMI potevano essere utilizzate come elemento di valutazione, pur non costituendo prova automatica del maggior valore. La CTR aveva inoltre correttamente posto a carico dell'Amministrazione la prova del maggior valore, ritenendola però insufficiente per giustificare 1.152.000 euro e determinando autonomamente il valore in 864.200 euro. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. I ricorrenti sono stati condannati in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in 2.500 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, commi 2 e 3

  La base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio; tra gli elementi di valutazione possono rientrare anche altri criteri di stima.

  Ai fini dell'imposta di registro, l'Ufficio può rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale in comune commercio, utilizzando una valutazione comparativa e anche le quotazioni OMI come elemento sussidiario e liberamente apprezzabile dal giudice.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  La modifica normativa richiamata dai contribuenti ha inciso sulle presunzioni relative agli accertamenti reddituali, ma non ha automaticamente escluso la possibilità di rettificare il valore ai fini dell'imposta di registro.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, comma 3

  La disciplina relativa agli accertamenti IVA e al valore normale non si trasferisce automaticamente alla diversa disciplina dell'imposta di registro.

• Legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24

  L'abrogazione delle presunzioni fondate sullo scostamento tra prezzo dichiarato e valore normale per imposte sui redditi e IVA non impedisce, di per sé, la rettifica del valore venale ai fini dell'imposta di registro.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, commi 2 e 3, convertito dalla Legge n. 248 del 2006

  Le disposizioni attribuivano rilevanza presuntiva al valore normale nelle cessioni immobiliari per determinati tributi; la loro modifica o abrogazione non elimina il distinto criterio del valore venale previsto per l'imposta di registro.

• Codice di procedura civile, art. 115, comma 2

  Le quotazioni OMI possono essere considerate dal giudice come massime di esperienza, senza necessità di una prova autonoma, ma non determinano automaticamente il valore dell'immobile.

• Codice di procedura civile, art. 378

  Disciplina il deposito della memoria illustrativa nel giudizio di cassazione; nel caso concreto i ricorrenti se ne sono avvalsi senza ottenere l'accoglimento del ricorso.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non costituiscono una prova automatica o incontestabile del valore di mercato: sono elementi presuntivi o comparativi che devono essere riferiti alla corretta zona, tipologia, ubicazione e caratteristiche dell'immobile.
• Ai fini dell'imposta di registro, il valore dichiarato può essere rettificato se l'Amministrazione dimostra un diverso valore venale in comune commercio; tuttavia l'Ufficio deve fornire elementi sufficienti e il giudice può rideterminare direttamente il valore in base alle prove disponibili.
• La semplice esistenza di un contratto di locazione non giustifica necessariamente una riduzione del valore: la riduzione è collegata al reale mancato godimento immediato dell'immobile da parte dell'acquirente.
• Un'associazione professionale, in assenza di autonoma personalità giuridica, non è normalmente distinta dai professionisti che la compongono ai fini della valutazione del rapporto di detenzione o locazione dell'immobile.
• Un errore nella zona catastale non determina automaticamente l'annullamento dell'accertamento se il giudice di merito ha successivamente utilizzato la zona corretta e ha motivato la propria rideterminazione del valore.
• Nel processo tributario d'impugnazione-merito il giudice non si limita ad annullare o confermare l'atto, ma può rideterminare l'imposta o il valore corretto sulla base degli elementi acquisiti.
• Le censure in cassazione devono confrontarsi con l'effettivo contenuto della sentenza impugnata: contestazioni fondate su una ricostruzione dei fatti non corrispondente alla decisione possono essere dichiarate infondate.