Sentenza del 28/12/2017 n. 31045 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Campania che aveva rideterminato in Euro 70,00 al metro quadrato il valore di un terreno sito nel Comune di Casavatore, ai fini dell'imposta di registro. I quattro motivi di ricorso contestavano: la qualificazione del terreno come area edificabile nonostante la destinazione urbanistica in parte a sede viaria e in parte a verde pubblico; la carenza di prova dell'Agenzia sul valore di mercato; l'illegittimità della determinazione equitativa del valore da parte della CTR; e l'insufficienza della motivazione, basata essenzialmente sulla media tra la stima dell'Agenzia del Territorio, pari a Euro 100,00 al metro quadrato, e la perizia di parte, pari a circa Euro 31,00 al metro quadrato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha stabilito che, ai fini dell'imposta di registro, la presenza di vincoli urbanistici quali la destinazione a verde pubblico o a sede viaria non esclude automaticamente la natura edificatoria del terreno, ma incide soltanto sulla determinazione concreta del suo valore venale. Ha inoltre ritenuto legittima la rideterminazione del valore da parte della CTR, fondata su un metodo sintetico-comparativo e sul confronto con terreni limitrofi oggetto di compravendita. La motivazione è stata giudicata sufficiente e coerente; la contribuente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4.000,00 oltre al rimborso delle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La norma disciplina i poteri dell'Amministrazione finanziaria nella determinazione del valore dei beni trasferiti ai fini dell'imposta di registro. Il valore dichiarato può essere rettificato quando risulti inferiore al valore venale effettivo.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  Il criterio di valutazione automatica non si applica ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono una destinazione edificatoria. L'esistenza di vincoli urbanistici, come il verde pubblico attrezzato o la sede viaria, non rende il terreno automaticamente assimilabile a un'area assolutamente inedificabile, ma incide sulla concreta quantificazione del valore.

• Codice civile, art. 2697

  La parte che intende far valere un diritto deve provare i fatti costitutivi della propria pretesa. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto sufficienti gli elementi estimativi e comparativi utilizzati dall'Amministrazione e dalla CTR.

• Codice di procedura civile, art. 115

  Il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove dedotte dalle parti o acquisite nel processo. La CTR ha utilizzato le stime, le compravendite comparabili e la documentazione prodotta nel giudizio.

• Codice di procedura civile, art. 113, comma 2

  La contribuente ha contestato il ricorso a una valutazione equitativa. La Corte ha però ritenuto che la CTR non avesse deciso in modo arbitrario, ma avesse effettuato una valutazione sostitutiva basata su un metodo estimativo comparativo.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  Il valore venale in comune commercio dei terreni edificabili deve essere determinato considerando elementi quali ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri necessari per eventuali lavori e prezzi medi di mercato. La Corte ha ritenuto conforme a tali criteri il metodo sintetico-comparativo adottato dalla CTR.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  Il ricorso per cassazione può denunciare violazioni di legge e vizi della motivazione nei limiti previsti dalla norma. Non consente, però, di ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove già esaminate dal giudice di merito, salvo effettivi vizi logici o giuridici della decisione.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, un terreno può essere considerato edificabile anche se gravato da vincoli urbanistici che ne limitano concretamente l'utilizzo. Tali vincoli incidono normalmente sul valore economico, non eliminano automaticamente la rilevanza della destinazione edificatoria.
• L'Amministrazione finanziaria può rettificare il valore dichiarato in un atto di compravendita quando lo ritenga inferiore al valore venale effettivo, utilizzando stime tecniche e comparazioni con terreni aventi caratteristiche analoghe.
• Il giudice tributario d'appello può rideterminare direttamente il valore o l'imposta, anziché limitarsi ad annullare l'atto, purché fornisca una motivazione effettiva e utilizzi criteri estimativi verificabili.
• Una determinazione basata sul metodo sintetico-comparativo può essere ritenuta valida se tiene conto di compravendite comparabili, della localizzazione e delle caratteristiche urbanistiche del bene. Non è necessario che il giudice accolga integralmente né la stima dell'Ufficio né quella del contribuente.
• In cassazione non è normalmente possibile chiedere una nuova valutazione delle prove o sostituire la stima del giudice di merito con una diversa valutazione soggettiva. Occorre dimostrare una vera violazione di legge o una motivazione inesistente, apparente, contraddittoria o logicamente incompatibile.
• Il valore dichiarato in una precedente denuncia di successione non vincola automaticamente l'Amministrazione nella successiva compravendita, perché la successione e la vendita sono operazioni fiscalmente e giuridicamente differenti.