Sentenza n. 4993/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

La controversia riguardava quattro istanze di condono edilizio presentate nel 1995 ai sensi dell'art. 39 della legge n. 724/1994 dai comproprietari di un fondo e di un fabbricato composto da quattro abitazioni con annessi depositi. Il Comune di Ercolano aveva respinto l'istanza riferita alla dante causa dell'appellante, rilevando che le quattro domande riguardavano unità immobiliari facenti parte di un unico fabbricato, avente volumetria complessiva di 2002,72 metri cubi, superiore al limite di 750 metri cubi previsto per le nuove costruzioni abusive. L'appellante contestava la sentenza del TAR Campania che aveva respinto il ricorso, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 31 della legge n. 47/1985 e 39 della legge n. 724/1994, erronea rappresentazione e qualificazione dei fatti e violazione degli artt. 1117 e 1119 cod. civ. Sosteneva che le quattro abitazioni fossero unità autonome, destinate a nuclei familiari diversi, oggetto di uso esclusivo da parte dei singoli comproprietari, e che il limite volumetrico dovesse essere verificato con riferimento a ciascuna domanda, senza configurare un frazionamento elusivo. Invocava inoltre il parere di un consulente tecnico nominato dalla Procura della Repubblica, secondo cui ciascuna domanda rispettava il limite di 750 metri cubi.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato il diniego comunale e la sentenza del TAR. Ha interpretato l'art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 nel senso che il limite di 750 metri cubi costituisce, per le nuove costruzioni, un limite assoluto e inderogabile riferito alla costruzione complessivamente considerata come complesso unitario, anche se suddivisa in più unità immobiliari funzionalmente autonome. La possibilità di calcolare la volumetria per singola domanda costituisce una deroga di stretta interpretazione, applicabile quando vi siano distinti proprietari o soggetti aventi titolo legittimati a chiedere la sanatoria per autonome porzioni dell'immobile; in tal caso devono comunque essere riunificate le porzioni riferibili al medesimo titolare. Nel caso concreto, al momento della presentazione delle istanze, le unità appartenevano a tutti i comproprietari del fondo e del fabbricato. Il successivo uso esclusivo e il frazionamento delle abitazioni non erano idonei a trasformare l'unico complesso edilizio in opere autonomamente sanabili né a superare il limite volumetrico. Le quattro istanze dovevano quindi essere ricondotte a un'unica concessione in sanatoria, poiché imputabili a un unico centro sostanziale di interessi e relative a un fabbricato unitario. Il parere del consulente tecnico non è stato ritenuto decisivo, in quanto non conforme alla corretta interpretazione della disciplina del limite volumetrico. Le spese del giudizio sono state compensate in ragione della novità della questione.

Norme richiamate

• art. 39, comma 1, l. 724/1994

  Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

  Il limite di 750 metri cubi è assoluto e inderogabile per la nuova costruzione considerata unitariamente. La possibilità di riferirlo alla singola domanda costituisce una deroga di stretta interpretazione, ammessa soltanto quando la scissione delle domande sia giustificata dalla distinta titolarità di proprietari o altri soggetti legittimati, con riunificazione delle porzioni riferibili allo stesso titolare.

• art. 31 l. 47/1985

  La concessione edilizia in sanatoria può essere richiesta dai soggetti titolari della proprietà o di altro diritto reale o personale di godimento, nonché dagli altri soggetti interessati al conseguimento della sanatoria.

  La distinta legittimazione di proprietari o altri aventi titolo può giustificare domande separate relative alle rispettive porzioni, ma non consente allo stesso centro sostanziale di interessi di frazionare le domande per eludere il limite volumetrico.

• sentenza Corte costituzionale n. 302/1996

  La previsione massima di cubatura di 750 metri cubi è un limite assoluto ed inderogabile.

  Il limite volumetrico opera come norma di chiusura diretta a impedire la sanatoria di nuove costruzioni eccedenti la soglia legale; la scissione delle domande è eccezionale e deve trovare fondamento nella distinta titolarità o nella limitazione quantitativa del titolo.

Massime di principio

• Nell'ambito del condono previsto dall'art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994, il limite di 750 metri cubi per le nuove costruzioni abusive costituisce un limite assoluto e inderogabile riferito alla costruzione complessivamente considerata come complesso unitario, indipendentemente dalla sua suddivisione in più unità immobiliari funzionalmente autonome.
• La presentazione di più istanze di condono per singole unità immobiliari comprese in un unico fabbricato non consente di eludere il limite volumetrico, quando le domande siano riconducibili allo stesso centro sostanziale di interessi o al medesimo soggetto legittimato.
• La deroga che consente di calcolare la volumetria per singola domanda di sanatoria è di stretta interpretazione e opera quando la scissione sia giustificata dalla distinta titolarità di proprietari o altri soggetti aventi titolo, ciascuno legittimato a chiedere la sanatoria della propria porzione; le porzioni riferibili allo stesso titolare devono essere riunificate ai fini del computo.
• Il successivo frazionamento catastale o l'uso esclusivo delle singole unità immobiliari non modifica, ai fini del condono, l'originaria unitarietà di un fabbricato appartenente ai medesimi comproprietari al momento della presentazione delle domande.

Come è indicizzato