Cassazione Civile, Ordinanza n. 12177/2017 del 16/05/2017

Esito

La controversia

La società, proprietaria del piano terra di un edificio condominiale, aveva avviato un procedimento cautelare, accolto con ordinanza del 24 giugno 2006, e poi introdotto il giudizio di merito con citazione del 17 novembre 2006. Chiedeva il rimborso delle spese anticipate per interventi necessari sulle parti comuni e il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico comune di copertura, adibito a corte interna. Il Tribunale di Catania, con sentenza del 20 novembre 2009, aveva condannato il condominio al pagamento di Euro 29.040,00 ed Euro 36.274,31 per le spese anticipate e di Euro 18.872,86 per danni. La Corte d'appello di Catania, decidendo sull'appello del condominio con sentenza n. 850/2015 depositata il 19 maggio 2015, aveva confermato la condanna, integrandone però la motivazione e stabilendo che, nei rapporti interni, le spese dovessero essere ripartite secondo l'art. 1126 c.c., poiché il danno era dovuto al degrado e alla mancata manutenzione del lastrico, imputabili ai condomini custodi. La società ha proposto ricorso per cassazione con due motivi. Con il primo ha denunciato la violazione degli artt. 1126 e 2051 c.c. e dell'art. 115 c.p.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo, contestando l'esclusione della responsabilità ex art. 2051 c.c. e della colpa del condominio nonostante le reiterate diffide rivolte all'amministrazione per ottenere le riparazioni. Con il secondo ha denunciato la violazione degli artt. 1126 e 1123 c.c., sostenendo che il lastrico fosse di proprietà comune e non esclusiva e che, pertanto, non fosse applicabile l'art. 1126 c.c. Il condominio ha resistito con controricorso; gli altri intimati non hanno svolto difese.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo nei limiti precisati e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha censurato la decisione d'appello nella parte in cui aveva limitato, nei rapporti con la condomina danneggiata, l'obbligo risarcitorio dei singoli condomini alle proporzioni dell'art. 1126 c.c.: il danno da infiltrazioni causato dalla mancata manutenzione della corte comune ricade nella responsabilità extracontrattuale da cosa in custodia e, verso il danneggiato, opera la solidarietà prevista dall'art. 2055, primo comma, c.c. La Corte ha quindi cassato la sentenza limitatamente all'integrazione della pronuncia di primo grado e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito rigettando integralmente l'appello del condominio. Ha condannato il condominio a rimborsare alla ricorrente il 50% delle spese del giudizio d'appello, negli importi già liquidati, e le spese di cassazione, liquidate in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge. Ha compensato le spese tra la ricorrente e gli altri intimati, rispetto ai quali la domanda sull'eliminazione delle opere che impedivano l'accesso al lastrico non era oggetto del giudizio di cassazione. La memoria della ricorrente depositata il 3 aprile 2017 non è stata considerata perché tardiva.

Norme richiamate

• art. 2051 c.c.

  Il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale – trattandosi, nella specie, di infiltrazioni di acqua provenienti dalla corte comune a cagione della sua mancata manutenzione – soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia – come ancora nella specie – un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicchè i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia.

  Il danno da infiltrazioni provenienti da una parte comune per omessa manutenzione è ricondotto alla responsabilità da cosa in custodia; nei confronti del condomino danneggiato, equiparato a un terzo rispetto agli altri partecipanti, i condomini sono obbligati solidalmente al risarcimento.

• art. 2055, comma 1, c.c.

  Il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale – trattandosi, nella specie, di infiltrazioni di acqua provenienti dalla corte comune a cagione della sua mancata manutenzione – soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia – come ancora nella specie – un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicchè i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia.

  Quando più condomini sono responsabili del danno causato dall'omessa custodia di una parte comune, il danneggiato può far valere la responsabilità solidale per l'intero, senza essere costretto ad agire contro ciascun condomino per la rispettiva quota; ciò vale anche se il danneggiato è a sua volta condomino.

• art. 1125 c.c.

  Ora, questa Corte ha già precisato che, qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2,

  Per ripartire le spese di riparazione di un cortile o viale condominiale che funga da copertura di locali sotterranei di proprietà esclusiva, non si applica il criterio dell'art. 1126 c.c.; si applica analogicamente l'art. 1125 c.c., quale specificazione del criterio generale dell'art. 1123, secondo comma, c.c.

• art. 1126 c.c.

  Ne consegue che, avendo la I.S.A. Impianti Sportivi Alberghieri s.r.l., terza danneggiata, domandato la condanna del Condominio a risarcirle i danni da essa subiti a causa dell’omessa manutenzione della parte comune, non doveva la Corte d’Appello intendere limitato l’obbligo risarcitorio dei singoli condomini in proporzione al valore delle unità immobiliari che gli appartengono.

  Il criterio di riparto dell'art. 1126 c.c. non limita, nei confronti del danneggiato, l'obbligo risarcitorio dei condomini per i danni da omessa manutenzione della parte comune. La pronuncia distingue la ripartizione interna delle spese di riparazione dall'obbligazione risarcitoria verso il danneggiato.

• art. 1123, comma 2, c.c.

  Ora, questa Corte ha già precisato che, qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2,

  La Corte richiama il secondo comma dell'art. 1123 c.c. quale principio generale di ripartizione delle spese in relazione all'utilità, di cui l'art. 1125 c.c. costituisce una specificazione applicabile analogicamente al cortile comune che copra locali esclusivi.

Massime di principio

• Il risarcimento dei danni causati dalla mancata manutenzione di una parte comune, in quanto danno da cosa in custodia, è soggetto alla responsabilità solidale prevista dall'art. 2055, primo comma, c.c.; nei confronti degli altri condomini, il condomino danneggiato è equiparato a un terzo e può chiedere l'integrale risarcimento senza dover agire pro quota contro ciascun partecipante.
• I criteri condominiali di ripartizione delle spese di riparazione non delimitano l'obbligazione risarcitoria verso il danneggiato: non è quindi consentito ridurre il risarcimento dovuto in base alla quota millesimale o al criterio dell'art. 1126 c.c. quando ricorrono i presupposti della responsabilità solidale.
• Per le spese di riparazione di un cortile o viale condominiale che svolga anche funzione di copertura di locali sotterranei di proprietà esclusiva, la ripartizione non segue l'art. 1126 c.c., ma si effettua applicando analogicamente l'art. 1125 c.c., quale specificazione del principio espresso dall'art. 1123, secondo comma, c.c.

Come è indicizzato