Sentenza n. 93/2026 - Bologna, Sezione 2

Esito

La controversia

La società ha impugnato il provvedimento comunale che ha respinto l’istanza di rimozione del vincolo alberghiero gravante su un residence composto da 18 unità abitative, ritenendo che l’immobile non rientrasse nei casi in cui il PUG consentiva il cambio di destinazione d’uso. La ricorrente ha dedotto l’illegittimità del diniego in via derivata rispetto alle precedenti previsioni urbanistiche del RUE e del PUG che vietavano il cambio d’uso a funzioni abitative per le strutture ricettive alberghiere con più di dieci camere, nonché rispetto agli atti comunali di approvazione e conferma di tali previsioni. Ha rappresentato la perdurante crisi economica dell’attività alberghiera e la necessità di destinare l’immobile ad altre funzioni. Nelle more, il ricorso straordinario proposto contro gli atti urbanistici presupposti è stato accolto con decreto del Presidente della Repubblica, sulla base del parere del Consiglio di Stato, che aveva ritenuto illegittima l’imposizione di fatto di un vincolo alberghiero permanente, per avere l’amministrazione trascurato la perdita di convenienza economico-produttiva dell’impresa e introdotto presupposti non previsti dalla legge.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il diniego comunale per invalidità derivata. Il provvedimento impugnato si fondava infatti sulle previsioni urbanistiche che vietavano il cambio di destinazione d’uso per le strutture con più di dieci camere; tali previsioni erano state successivamente annullate in sede di ricorso straordinario, essendo state ritenute illegittime perché determinavano, in concreto, un vincolo alberghiero permanente sull’edificio e non consideravano la perdita di convenienza economico-produttiva dell’attività. Venuto meno il fondamento normativo-urbanistico del diniego, anche quest’ultimo risultava illegittimo per invalidità derivata. Le spese di lite sono state compensate, tenuto conto della mancata costituzione del Comune e della novità della questione.

Norme richiamate

• art. 2 l. 241/1990

  Istanza ex art. 2 L. 241/1990

  La disposizione è richiamata quale base dell’istanza presentata dalla società per ottenere una determinazione amministrativa sulla rimozione del vincolo alberghiero; la sentenza non sviluppa una specifica interpretazione dell’articolo.

• art. 39 d.P.R. 327/2001

  il mantenimento del vincolo alberghiero … non si configura come un’alterazione delle condizioni di godimento del bene rispetto alla situazione pregressa

  Il Comune aveva escluso l’obbligo di indennità ritenendo che il mantenimento del vincolo non alterasse le condizioni di godimento del bene; tale profilo non costituisce la ratio della decisione finale.

• art. 30 l.r. Emilia-Romagna 15/2013

  contributo straordinario previsto dall’art. 30 della L.R. n. 15/2013

  La norma è richiamata nell’osservazione presentata dalla società come possibile disciplina economica del cambio d’uso; la sentenza non decide specificamente sulla sua applicazione.

• art. 3, comma 4, l.r. Emilia-Romagna 24/2017

  disciplina transitoria di cui all’art. 3, comma 4 della L.R. Emilia Romagna n. 24/2017

  La disposizione è richiamata per l’approvazione del nuovo PUG in regime transitorio; la sentenza non ne offre una specifica interpretazione.

• art. 5.8.2 RUE del Comune di Cervia

  non è ammesso il cambio d’uso a funzioni abitative per le strutture ricettive alberghiere con un numero di camere superiore a 10

  La previsione urbanistica è indicata come fondamento del divieto di cambio d’uso successivamente ritenuto illegittimo perché idoneo a imporre di fatto un vincolo alberghiero permanente senza considerare la perdita di convenienza economico-produttiva.

• art. 8.10.3 PUG del Comune di Cervia

  all’interno dei c.d. “Tessuti turistico-ricettivi ad alta densità” non è ammesso il cambio di destinazione d’uso per le strutture ricettive alberghiere con più di dieci camere

  La previsione, applicata all’immobile con 18 unità, costituiva il presupposto del diniego ed è stata annullata in sede di ricorso straordinario perché determinava un vincolo alberghiero sostanzialmente permanente.

Massime di principio

• Una disciplina urbanistica che vieti il cambio di destinazione d’uso di una struttura ricettiva alberghiera sulla sola base del numero delle camere, senza consentire di considerare la perdita di convenienza economico-produttiva dell’attività, può tradursi nell’imposizione di fatto di un vincolo alberghiero permanente ed è illegittima quando introduca presupposti non previsti dalla legge.
• Il provvedimento amministrativo fondato su una disciplina urbanistica successivamente annullata è illegittimo per invalidità derivata, quando la rimozione della disciplina presupposta privi l’atto applicativo del suo fondamento giuridico.
• Nella disciplina urbanistica delle strutture turistico-ricettive, la tutela della vocazione turistica dell’area non consente di ignorare in assoluto la concreta perdita di convenienza economico-produttiva dell’attività né di impedire senza limiti temporali ogni possibile fuoriuscita dal mercato alberghiero.

Come è indicizzato