Cassazione Civile, Ordinanza n. 05119/2026 del 06/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di permuta immobiliare avente ad oggetto numerosi beni. I promissari acquirenti avevano prima promosso un arbitrato e poi un giudizio ex art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione in forma specifica; nelle more, il promittente-venditore aveva ottenuto un mutuo dalla banca ricorrente, concedendo in garanzia ipotecaria gli immobili compresi nel preliminare, con iscrizione ipotecaria avvenuta il giorno successivo. Gli attori sostenevano che mutuo e ipoteca fossero stati concordati fraudolentemente per ostacolare il trasferimento dei beni e chiedevano sia il risarcimento del danno sia l'inefficacia dell'iscrizione ipotecaria ex art. 2901 c.c. Il Tribunale aveva rigettato le domande; la Corte d'appello, invece, ravvisando un giudicato esterno sulla responsabilità contrattuale del promittente-venditore, aveva dichiarato inammissibile la domanda risarcitoria verso quest'ultimo nei limiti del giudicato, ma aveva affermato la responsabilità extracontrattuale della banca, condannandola al risarcimento da liquidarsi separatamente e dichiarando inefficace l'ipoteca. La banca ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi: 1) violazione del contraddittorio e del giudicato, per avere la Corte d'appello esteso effetti di una decisione resa in altro giudizio; 2) violazione degli artt. 2644, 2932 e 2043 c.c. e dell'art. 2697 c.c., per l'asserita impropria applicazione analogica della disciplina della doppia alienazione immobiliare alla costituzione di ipoteca su bene promesso in vendita; 3) violazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c. e 2043, 2697, 2901, 2909 c.c., con censura sulla prova della cosciente cooperazione della banca e sul tipo di responsabilità richiesto; 4) violazione dell'art. 2901 c.c. e delle norme sul mutuo fondiario e sulle garanzie ipotecarie, per l'errata equiparazione tra trascrizione della vendita e iscrizione ipotecaria; 5) omesso esame di un atto difensivo e violazione del diritto di difesa; 6) omesso esame di fatti decisivi relativi alla consapevolezza della banca e alla sequenza cronologica degli eventi. La Corte di cassazione ha ritenuto tutti i motivi inammissibili, sia per difetto di specificità e autosufficienza, sia perché risolventisi in una richiesta di nuova valutazione del merito; ha inoltre osservato che la Corte territoriale aveva compiuto un autonomo accertamento sulla responsabilità della banca e che, quanto alla responsabilità del terzo estraneo al preliminare, essa può configurarsi solo sul piano extracontrattuale in presenza di cosciente cooperazione all'inadempimento del promittente-venditore. Ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso e condannato la ricorrente alle spese e a una somma ex art. 96, terzo comma, c.p.c.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso della banca, confermando la decisione della Corte d'appello nella parte in cui aveva ritenuto sussistente la responsabilità extracontrattuale della banca e aveva accolto la domanda revocatoria dell'ipoteca. Ha altresì condannato la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e di una somma ex art. 96, comma 3, c.p.c., rilevando che tutti i motivi erano inammissibili perché generici, non autosufficienti o diretti a ottenere una nuova valutazione di fatto non consentita in cassazione.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  Indicata come base del ricorso introduttivo in primo grado nel rito sommario di cognizione.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato quale azione per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare di permuta.

• art. 2901 c.c.

  Usato quale fondamento della domanda revocatoria dell'iscrizione ipotecaria, poi accolta in appello.

• art. 24 Cost.

  Invocato dalla ricorrente a tutela del diritto di difesa, ma il motivo è stato ritenuto inammissibile.

• art. 111 Cost.

  Invocato dalla ricorrente in relazione al giusto processo e al contraddittorio.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato con riguardo al principio del contraddittorio e alla dedotta omessa considerazione delle difese.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per lamentare ultrapetizione o mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per censurare la valutazione delle prove e l'asserita errata ricostruzione dei fatti.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per contestare la valutazione delle risultanze probatorie.

• art. 2644 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l'applicazione analogica della disciplina della doppia alienazione immobiliare.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato per la responsabilità extracontrattuale della banca; la Corte ribadisce che il terzo estraneo al preliminare risponde solo se vi sia cosciente cooperazione all'inadempimento.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per il riparto dell'onere della prova, in particolare della cosciente cooperazione del terzo e del giudicato esterno.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione al giudicato esterno e ai limiti soggettivi ed oggettivi della decisione.

• art. 38 d.lgs. n. 385/1993

  Richiamato con riferimento al mutuo fondiario e alla concessione della garanzia ipotecaria.

• art. 39 d.lgs. n. 385/1993

  Richiamato insieme all'art. 38 TUB per contestare la disciplina delle garanzie nel mutuo fondiario.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per distinguere la responsabilità contrattuale del promittente-venditore da quella del terzo.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato tra le norme sulla risarcibilità del danno conseguente all'inadempimento o all'illecito.

• art. 2808 c.c.

  Richiamato in tema di garanzia ipotecaria.

• art. 2852 c.c.

  Richiamato in tema di effetti dell'iscrizione ipotecaria.

• art. 2858 c.c.

  Richiamato in relazione ai diritti del creditore ipotecario.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  Applicato dalla Corte di cassazione per la condanna della ricorrente al pagamento di una somma ulteriore per la lite temeraria/abuso del processo.

• art. 124 disp. att. c.p.c.

  Richiamato per il principio secondo cui chi eccepisce il giudicato esterno deve produrre la sentenza munita di certificazione di passaggio in giudicato.

• art. 360 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la formulazione dei motivi di ricorso, tutti dichiarati inammissibili.

• art. 1376 c.c.

  Richiamato nel sesto motivo in relazione al consenso traslativo, ma la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato nel sesto motivo in relazione al preliminare di vendita.

• art. 2645-bis c.c.

  Richiamato nel sesto motivo in tema di trascrizione del preliminare e degli effetti della pubblicità immobiliare.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo deve essere specifico, autosufficiente e riconducibile a una precisa ipotesi di vizio: è inammissibile la censura generica o cumulativa che mescoli profili di legge, vizi processuali e doglianze di merito senza chiara sussunzione.
• Chi invoca un giudicato esterno deve produrre la decisione munita della certificazione di passaggio in giudicato; non basta la mera allegazione della sentenza o il mancato disconoscimento della controparte.
• La responsabilità del terzo estraneo a un preliminare di vendita o permuta può configurarsi sul piano extracontrattuale solo se vi sia una cosciente cooperazione nell'inadempimento del promittente-venditore, e tale circostanza deve essere provata dal promissario acquirente.
• In una vicenda di preliminare immobiliare, l'iscrizione di ipoteca su un bene già promesso in vendita può integrare, in presenza dei presupposti, una lesione della garanzia del credito e legittimare la tutela revocatoria; la valutazione della conoscenza del pregiudizio da parte del terzo creditore è accertamento di fatto insindacabile in cassazione se congruamente motivato.
• Il ricorso per cassazione non può essere utilizzato come terzo grado di merito per ottenere una rivalutazione del materiale probatorio o una diversa ricostruzione dei fatti storici già esaminati dal giudice di appello.

Come è indicizzato