Cassazione Civile, Sentenza n. 19751/2025 del 16/07/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa a opere edilizie realizzate dal Rizzi (due piani fuori terra e balconi) ritenute edificate a distanza inferiore da quella minima prevista dal P.R.G. di Bari (art. 49 N.T.A.), richiesta di demolizione e risarcimento da parte dei proprietari confinanti (ricorrenti). In primo grado Rizzi aveva invocato il principio della prevenzione e ha avuto accoglimento parziale con riconvenzionale per rimozione di una ringhiera; in appello la sentenza è stata modificata solo in parte (revocato il ripristino del cortile interno). I ricorrenti hanno impugnato in Cassazione per più motivi: nullità per errata composizione del giudice (giudice onorario), errata applicazione delle norme sulle distanze e illegittimità della scrittura privata che autorizzerebbe l'aderenza alle costruzioni, mancata considerazione delle prove e del principio di non contestazione circa la distanza dei balconi, e errata valutazione/inammissibilità del motivo relativo alla servitù di veduta (negatoria).

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il primo motivo (nullità per sostituzione del giudice), ritenendo che la mancanza di formale atto presidenziale costituisce al più irregolarità e non nullità quando il giudice sia incardinato nell'ufficio competente e abbia partecipato all'istruttoria. Ha invece accolto il secondo, il terzo (in parte) e il quarto motivo: ha censurato la Corte d'appello per aver errato nel ritenere operativa la scrittura privata che derogava a norme urbanistiche imperative (art.49 N.T.A. P.R.G. Bari) e per non avere verificato correttamente l'applicabilità della normativa locale sulle distanze; ha rilevato che, una volta esclusa la prevenzione, andava valutata la domanda di demolizione dei balconi, essendone pacifica la loro esistenza (principio di non contestazione) e l'assenza di adeguata valutazione da parte del giudice distrettuale; ha inoltre ritenuto impropria la valutazione sull'esistenza della veduta e ha disposto che il giudice di merito debba verificare concretamente se il muro e la grata consentano l'esercizio della veduta. La sentenza impugnata è stata cassata (annullata) e rinviata in relazione ai punti accolti per nuovo esame da parte della Corte d'appello; il primo motivo è stato respinto. Le spese del giudizio di legittimità saranno regolate dal giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 49 N.T.A. del P.R.G. di Bari

  La norma locale impone distanza minima di 5 metri dal confine e consente edificazione in aderenza solo con pareti cieche; è norma imperativa e non può essere derogata da convenzioni private, quindi una scrittura privata non può legittimare costruzioni in aderenza contrarie a tale prescrizione.

• art. 873 cod. civ.

  Disciplina la distanza tra costruzioni; la Corte richiama la necessità di verificare la compatibilità tra le regole codicistiche e le prescrizioni locali più restrittive.

• art. 875 cod. civ.

  Riguarda tutela dalle aperture sugli edifici altrui; impiegato nel quadro delle distanze e delle vedute tra fondi.

• art. 877 cod. civ.

  Regola la costruzione in aderenza o sul confine; la Corte chiarisce che tale facoltà non può operare se la normativa locale impone una distanza minima e non prevede espressamente l'aderenza.

• art. 19 N.T.A. del P.R.G. di Bari

  Richiamata nella difesa del resistente per escludere l'applicazione della distanza ai balconi; la Corte richiede verifica di tali norme locali e della loro coerenza con la nozione di 'costruzione' e con altre prescrizioni.

• art. 156, 157 e 158 c.p.c.

  Art.156 c.p.c.: nullità per inosservanza di forme solo se comminata dalla legge; art.157-158 c.p.c. richiamati nella discussione sul giudice naturale e sulla legittimità della composizione del collegio: la sostituzione irregolare del giudice onorario è al più irregolarità quando il giudice appartiene all'ufficio competente e ha partecipato all'istruttoria.

• art. 2697 cod. civ.

  Onere della prova: la Corte dichiara infondata la censura relativa all'errata individuazione dell'onere della prova.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Art.115 (mezzi di prova) e art.116 (onere della prova) impiegati per richiamare il principio di non contestazione: quando un fatto materiale non è contestato (es. i balconi a distanza inferiore), il giudice deve darne conto e valutare le conseguenze giuridiche.

• art. 900 e 949 cod. civ.

  Norme in tema di servitù e vedute: la Corte ravvisa l'obbligo di verifica concreta dell'esistenza di una veduta reale (inspicere/prospicere) e non dare per scontata la servitù sulla base di mera apparenza.

• art. 9 D.M. n.1444/1978

  Richiamato tra le norme urbanistiche di settore utili alla ricostruzione della disciplina applicabile alle distanze tra costruzioni.

Massime di principio

• Le convenzioni private non possono derogare a norme urbanistiche locali imperative che stabiliscono distanze minime dal confine; in presenza di tale normativa la costruzione in aderenza è consentita solo se espressamente prevista dalla stessa normativa locale.
• Il principio della prevenzione (diritto di costruire per primo) opera solo nei limiti in cui non sia incompatibile con prescrizioni di legge o regolamenti locali che escludono l'aderenza; il giudice deve verificare la normativa urbanistica applicabile prima di applicare la prevenzione.
• La mancanza di un formale provvedimento scritto di sostituzione del giudice onorario costituisce, di regola, irregolarità e non nullità della sentenza quando il giudice sia comunque incardinato nell'ufficio competente e abbia partecipato all'istruttoria.
• Se fatti materiali rilevanti (es. presenza e distanza di balconi) non sono contestati, il giudice deve applicare il principio di non contestazione e valutare le conseguenze giuridiche, compresa l'eventuale demolizione o arretramento delle opere.
• La sussistenza di una veduta va accertata concretamente, valutando se gli elementi materiali (altezza e spessore del muro, grata, condizioni dei luoghi) consentono ad una persona di normale statura di inspicere e prospicere; non è sufficiente una valutazione meramente apparente o formule generiche.
• In impugnazioni di merito è necessario che la Corte verifichi la normativa applicabile (iura novit curia) e motivi esplicitamente l'interpretazione delle norme urbanistiche rilevanti prima di rigettare domande fondate su violazioni di disciplina imperativa.