Sentenza del 23/01/2019 n. 1790 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato di un terreno edificabile trasferito con atto notarile, elevandolo da 290.530 euro a 1.109.504 euro sulla base dei valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), con conseguente richiesta di maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali. I contribuenti hanno contestato che le sole quotazioni OMI, aventi natura astratta e indicativa, potessero dimostrare il maggior valore venale del terreno e integrare una presunzione grave, precisa e concordante. Hanno inoltre censurato l'interpretazione della normativa sopravvenuta e l'omesso esame di documenti comparativi relativi a un terreno confinante.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo che il semplice scostamento tra il prezzo dichiarato e i valori OMI costituisca soltanto una presunzione semplice, priva da sola dei requisiti di gravità, precisione e concordanza. Le quotazioni OMI possono fungere da ausilio o valore di massima, ma devono essere corroborate da ulteriori elementi concreti, quali ubicazione, superficie, destinazione urbanistica, stato delle opere di urbanizzazione e dati comparativi effettivamente pertinenti. La sentenza della CTR è stata cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario dei contribuenti e annullando la pretesa fiscale. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 43, 51 e 52

  "valore venale superiore in comune commercio"

  In materia di imposta di registro, l'Ufficio può rettificare il valore dichiarato degli immobili sulla base di criteri comparativi, reddituali o di altri elementi di valutazione, ma la rettifica deve essere sorretta da elementi probatori concreti e adeguati.

• Codice civile, artt. 2697 e 2729

  "presunzioni gravi, precise e concordanti"

  L'Amministrazione finanziaria deve provare i fatti posti a fondamento della maggiore pretesa tributaria. Le presunzioni semplici sono ammissibili soltanto quando gli elementi indiziari siano complessivamente gravi, precisi e concordanti; le sole quotazioni OMI non sono sufficienti.

• Legge n. 88 del 2009, art. 24

  La disposizione ha eliminato, per le imposte dirette e l'IVA, la presunzione legale relativa di corrispondenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale desunto dai dati OMI, ripristinando il regime delle presunzioni semplici. La Corte ne richiama l'effetto retroattivo nel settore interessato e considera comunque il principio applicabile, quanto alla prova, anche all'imposta di registro.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, convertito nella legge di conversione

  Aveva introdotto, per determinate imposte, una presunzione legale relativa basata sul valore normale degli immobili risultante dai dati di mercato; tale disciplina è stata successivamente eliminata dalla Legge n. 88 del 2009.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 3

  L'erronea qualificazione di fatti concreti come presunzioni gravi, precise e concordanti costituisce violazione di legge, censurabile in Cassazione, e non soltanto vizio motivazionale.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI sono valori indicativi e non costituiscono, da sole, una prova sufficiente del maggior valore di un immobile ai fini della rettifica fiscale.
• L'Amministrazione deve affiancare ai dati OMI ulteriori elementi concreti e pertinenti, come atti comparabili, caratteristiche specifiche del bene, ubicazione, superficie, destinazione urbanistica e condizioni delle opere di urbanizzazione.
• Lo scostamento tra prezzo dichiarato e valore OMI integra una presunzione semplice, non una presunzione legale automatica: il contribuente può contestarla evidenziando le peculiarità dell'immobile e producendo comparabili attendibili.
• Anche in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale, una rettifica fondata esclusivamente su dati astratti o medi di mercato è normalmente illegittima per insufficienza della prova.
• L'onere di dimostrare il maggior valore imponibile grava sull'Amministrazione; il giudice deve verificare concretamente se gli indizi raccolti siano effettivamente gravi, precisi e concordanti.