Sentenza del 23/01/2019 n. 68 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato l'annullamento degli avvisi di accertamento emessi nei confronti dei venditori per la tassazione IRPEF della plusvalenza derivante dalla cessione dei terreni. La controversia riguardava la qualificazione edificatoria dell'area: i contribuenti sostenevano che le rispettive quote individuali fossero inferiori alla superficie minima di 10.000 metri quadrati prevista dagli strumenti urbanistici e quindi non edificabili. L'Amministrazione sosteneva invece che dovesse essere considerata l'estensione complessiva dell'area, pari a 14.287 metri quadrati, ceduta unitariamente con un unico atto a un'unica impresa di costruzioni. Sono state inoltre valorizzate, quali elementi confermativi, la destinazione di parte dei terreni in zona edificabile, il prezzo parametrato a quello delle aree edificabili, l'acquirente qualificato come impresa immobiliare e l'inclusione dei terreni in un Piano Urbanistico Esecutivo che aveva consentito il rilascio di una concessione edilizia per cinque fabbricati residenziali.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato gli avvisi di accertamento. Ha stabilito che, ai fini della verifica della suscettibilità edificatoria e della tassazione della plusvalenza, deve considerarsi l'intera area oggetto di cessione unitaria e non le singole quote ideali dei comproprietari. Poiché l'area complessiva superava la superficie minima prevista dal piano regolatore e la particella ricadente in zona B6 era già edificabile, la plusvalenza era imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. È stata inoltre respinta la richiesta di deduzione dei costi inerenti, perché i contribuenti non ne avevano fornito la prova. Gli appellati sono stati condannati in solido al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi, liquidate in 2.000 euro per compensi per ciascun grado, oltre spese e accessori.

Norme richiamate

• Art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992

  i motivi specifici dell'impugnazione

  Nel processo tributario l'appello è ammissibile quando l'Amministrazione contesta in modo specifico la decisione impugnata; è sufficiente anche riproporre e sviluppare le ragioni già poste a fondamento dell'atto impositivo, senza necessità di formulare motivi completamente nuovi.

• Art. 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), già art. 81

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria è tassabile ai fini IRPEF, indipendentemente dalle modalità di acquisto, dal periodo di possesso e dall'eventuale mancato svolgimento di attività sul terreno da parte del venditore.

• Art. 68, comma 1, del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  I costi inerenti possono essere considerati per determinare la plusvalenza imponibile, ma devono essere provati dal contribuente che ne chiede la deduzione.

• Art. 55 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Montesilvano

  Per la sottozona E1, la possibilità di utilizzazione edificatoria era collegata a una superficie complessiva superiore a 10.000 metri quadrati; tale requisito va verificato con riferimento al lotto unitariamente ceduto.

• Art. 70, comma 1, della legge regionale Abruzzo n. 18 del 1983

  La norma disciplina i limiti urbanistici degli interventi edilizi in zona agricola, ma non esclude la natura edificatoria del terreno quando, secondo gli strumenti urbanistici vigenti, il lotto complessivo supera la superficie minima richiesta.

Massime di principio

• Quando più comproprietari vendono con un unico atto l'intera area a un unico acquirente, la superficie minima richiesta dagli strumenti urbanistici deve essere normalmente verificata sull'area complessivamente ceduta, non sulle singole quote ideali di proprietà.
• Ai fini della tassazione della plusvalenza, è sufficiente che il terreno sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita; non è necessario che l'edificazione sia già iniziata o che il venditore abbia svolto un'attività edificatoria.
• La qualificazione urbanistica formale come zona agricola non esclude automaticamente la tassazione: occorre verificare se il terreno, per estensione e disciplina urbanistica, consenta comunque interventi edilizi.
• Elementi come l'acquirente costituito da un'impresa di costruzioni, il prezzo tipico delle aree edificabili, l'inclusione in un piano urbanistico esecutivo e il rilascio di concessioni edilizie possono confermare la concreta edificabilità, anche se singolarmente non sono necessariamente decisivi.
• L'eventuale asservimento urbanistico o l'inesistenza della capacità edificatoria deve essere dimostrato con documentazione idonea e tempestivamente prodotta; dichiarazioni tardive o non adeguatamente supportate possono essere disattese.
• Il contribuente che chiede di ridurre la plusvalenza mediante la deduzione di imposte, spese notarili, costi successori o spese incrementative deve fornire la prova documentale sia dell'effettivo sostenimento sia dell'inerenza dei costi.