Cassazione Civile, Ordinanza n. 19933/2022 del 21/06/2022

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare aveva convenuto davanti al Tribunale due venditori di un immobile chiedendo il pagamento di una somma a titolo di clausola penale, oppure in subordine a titolo di provvigione per l'attività di mediazione svolta, oltre al rimborso delle spese di pubblicità e gestione dell'incarico. La società sosteneva di aver ricevuto un incarico di mediazione con previsione espressa del diritto alla provvigione anche se la vendita fosse stata conclusa direttamente o tramite terzi dopo la scadenza dell'incarico, con persone contattate durante la vigenza del mandato. La pretesa si fondava sul fatto che una potenziale acquirente era stata inserita nella lista dei clienti contattati e aveva formulato una proposta durante il periodo di incarico, poi non andata a buon fine; successivamente l'immobile era stato venduto alla medesima acquirente dopo la scadenza. I convenuti eccepivano che la vendita era stata conclusa grazie all'intermediazione di un'altra società e proponevano anche domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento del mediatore. In primo grado la domanda principale era stata respinta, mentre era stato riconosciuto solo un limitato rimborso spese; in appello la società insisteva sulla erronea valutazione delle prove, sulla corretta interpretazione delle clausole contrattuali e sul diritto alla provvigione, nonché contestava la regolazione delle spese di lite. In cassazione venivano dedotti quattro motivi: violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. per errata interpretazione del contratto di mediazione; violazione dei medesimi criteri ermeneutici in relazione a una clausola che autorizzava la pubblicità e l'uso di agenti esterni; violazione dell'art. 1755 c.c. per il mancato riconoscimento della provvigione nonostante la conclusione dell'affare con le stesse parti e il presunto collegamento causale con l'attività della mediatrice; violazione degli artt. 92, 112 e 132 c.p.c. per la condanna della ricorrente al pagamento di parte delle spese di lite pur in presenza di un suo accoglimento almeno parziale e in assenza di impugnazione incidentale sul punto da parte della controparte.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi tre motivi, ritenendo plausibile e non censurabile in sede di legittimità l'interpretazione della Corte d'appello: non era sufficiente un elenco unilateralmente predisposto dalla mediatrice per provare che l'affare fosse stato concluso grazie alla sua attività o tramite terzi collegati; mancava prova concreta dell'attività di messa in contatto e mancava anche prova di un rapporto di collaborazione tra la ricorrente e la diversa società che aveva curato la trattativa. È stato invece accolto il quarto motivo: la Corte d'appello aveva violato i criteri sulla regolazione delle spese, perché in presenza di domanda attorea solo parzialmente accolta, e senza appello incidentale della controparte sul punto, non poteva porre in parte a carico della parte comunque vittoriosa le spese del primo grado già compensate. La sentenza è stata quindi cassata limitatamente al capo sulle spese, con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• artt. 1362 c.c. e 1363 c.c.

  L'interpretazione del contratto è attività di merito censurabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica; occorre leggere la clausola nel contesto complessivo dell'accordo e secondo il senso letterale delle espressioni usate.

• art. 1755 c.c.

  La provvigione del mediatore spetta solo se l'affare è concluso per effetto della sua attività, in base a un nesso causale anche non esclusivo ma concretamente provato.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Il vizio dedotto deve consistere in una effettiva violazione di legge e non nella mera richiesta di una diversa interpretazione del contratto o delle prove.

• art. 92 c.p.c.

  In caso di accoglimento solo parziale della domanda, il giudice può compensare in tutto o in parte le spese, ma non può porle in parte a carico della parte che resta comunque vittoriosa, salvo le eccezioni di legge.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può modificare in peius la regolazione delle spese in favore della parte non impugnante su un capo non devoluto al giudizio di appello.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese, ma la decisione lo tratta insieme agli altri artt. processuali come parametro di legittimità della motivazione e della statuizione sulle spese.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato implicitamente nella valutazione della prova del nesso tra attività di mediazione e conclusione dell'affare: chi invoca la provvigione deve provarne i presupposti.

• d.P.R. n. 115 del 2002, artt. 82, 130 e 133

  Citati solo per escludere che il patrocinio a spese dello Stato alteri i criteri civilistici di regolazione delle spese tra le parti.

Massime di principio

• L'interpretazione di una clausola contrattuale è accertamento di fatto riservato al giudice di merito ed è sindacabile in cassazione solo se il giudice abbia violato i canoni legali di ermeneutica; non basta proporre una lettura alternativa del testo.
• Nel contratto di mediazione, la provvigione spetta solo se l'affare sia stato concluso in rapporto causale con l'attività del mediatore; l'onere di provare tale nesso grava su chi chiede il compenso e non è sufficiente un documento unilateralmente formato che indichi soltanto l'inserimento del cliente tra quelli contattati.
• La previsione contrattuale che estende il diritto alla provvigione alle vendite concluse dopo la scadenza dell'incarico richiede comunque la prova dell'effettiva attività mediatoria o del collegamento tra l'attività svolta e la conclusione dell'affare; non basta la mera coincidenza soggettiva tra il soggetto contattato e l'acquirente finale.
• Ai fini della regolazione delle spese, la soccombenza va valutata sull'esito complessivo del giudizio: se l'attore è solo parzialmente soccombente, il giudice può compensare le spese in tutto o in parte, ma non può porre una quota delle spese del convenuto a carico della parte che resta comunque vittoriosa, salvo ipotesi eccezionali espressamente previste.
• In appello, una parte non può vedere peggiorata la propria posizione sulle spese in assenza di impugnazione sul punto da parte dell'altra parte, quando il capo sulle spese non sia stato devoluto al giudice di secondo grado.

Come è indicizzato