Cassazione Civile, Ordinanza n. 04280/2023 del 10/02/2023

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva convenuto davanti al tribunale la società affittuaria e un altro soggetto coinvolto nella gestione della comunione per ottenere la declaratoria di nullità, illegittimità o inefficacia di due contratti di affitto aventi ad oggetto fondi rustici di sua comproprietà. Sosteneva che uno dei partecipanti alla comunione, incaricato della gestione ma non munito di poteri sufficienti, avesse stipulato i contratti senza il necessario consenso unanime dei comproprietari richiesto per le locazioni ultranovennali ex art. 1108, comma 3, c.c., e che la durata pattuita in 8 anni e 11 mesi fosse comunque da sostituire con quella minima legale di 15 anni prevista dalla l. n. 203/1982. In appello la domanda era stata rigettata: la corte territoriale aveva ritenuto irrilevante il difetto di unanimità, aveva valorizzato una presunta rappresentanza tra comunisti, aveva considerato sanata ogni contestazione per uno dei fondi mediante successiva ratifica di alcuni comproprietari e, per l'altro fondo, aveva ritenuto superflua la domanda per intervenuta risoluzione. Con il ricorso per cassazione il proprietario deduceva, con un primo motivo, violazione dell'art. 1108, comma 3, c.c., lamentando che la corte d'appello avesse erroneamente escluso la necessità del consenso unanime per la valida stipula dell'affitto ultranovennale e avesse indebitamente applicato il principio della presunzione di consenso tra comunisti e della possibilità di agire con la quota maggioritaria; con il secondo motivo censurava inoltre la motivazione come contraddittoria, perché la stessa sentenza avrebbe accertato la mancanza di consenso di alcuni comproprietari ma poi avrebbe comunque ritenuto valido il contratto per presunta rappresentanza o per ratifica non proveniente da tutti i partecipanti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha affermato che, quando si discute della formazione della volontà dei partecipanti alla comunione in ordine alla stipula di una locazione ultranovennale, non opera una presunzione derogatoria rispetto all'art. 1108, comma 3, c.c.: per tali atti è necessario il consenso di tutti i partecipanti. Ha quindi rilevato che l'assenza di una deliberazione unanime, pacifica nella sentenza impugnata, rendeva inefficace una ratifica proveniente solo da alcuni comunisti, ancorché titolari della quota maggioritaria, poiché la ratifica idonea a produrre effetti nei confronti dei falsamente rappresentati avrebbe dovuto provenire da tutti i comproprietari. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1108, comma 3, c.c.

  "è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni"

  Per le locazioni ultranovennali di beni comuni non è sufficiente la presunzione di consenso tra comunisti né la mera maggioranza: occorre una deliberazione unanime di tutti i partecipanti.

• art. 1105 c.c.

  La Corte richiama la disciplina della comunione, ma esclude che possa fondare una deroga al requisito dell'unanimità per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

• art. 1339 c.c.

  La durata contrattuale difforme dalla previsione imperativa viene sostituita di diritto con quella legale; tuttavia tale automatismo non elimina il diverso problema della validità del consenso necessario alla stipula.

• l. n. 203/1982, artt. 45 e 48

  La disciplina speciale sull'affitto di fondo rustico impone la durata minima legale di quindici anni; la clausola difforme è sostituita ex lege.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato dedotto il vizio di violazione di legge in relazione alla corretta applicazione dell'art. 1108, comma 3, c.c.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È stato dedotto il vizio di motivazione contraddittoria, poi assorbito per effetto dell'accoglimento del primo motivo.

• art. 380 bis 1 c.p.c.

  La trattazione del ricorso è avvenuta in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato.

Massime di principio

• Per la validità della locazione di durata superiore a nove anni avente ad oggetto un bene in comunione è necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti; non basta la presunzione di consenso tra comunisti propria degli atti di ordinaria amministrazione.
• La regola dell'unanimità non viene meno perché il contratto sia stato stipulato anche verbalmente o perché il locatore sia uno solo dei comproprietari: la forma del contratto non deroga al requisito sostanziale del consenso di tutti.
• La ratifica successiva è idonea a sanare il difetto di potere solo se proviene da tutti i soggetti falsamente rappresentati; la ratifica di alcuni soltanto, pur maggioritari, non produce effetti rispetto agli altri comproprietari.
• Quando la sentenza impugnata fonda il rigetto su un presunto consenso maggioritario in materia che richiede unanimità, la decisione è censurabile per violazione dell'art. 1108, comma 3, c.c.

Come è indicizzato