Cassazione Civile, Ordinanza n. 28765/2025 del 30/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare stipulata per mezzo di procuratore speciale, nel cui rogito la venditrice si era assunta l'obbligo di farsi carico di ogni onere e spesa relativi alla pratica edilizia in sanatoria gravante sull'unità immobiliare venduta. L'acquirente ha agito per l'accertamento dell'inadempimento di tale obbligazione e per il rimborso delle somme sostenute; il giudice di pace ha accolto la domanda e ha condannato la venditrice al pagamento di euro 4.993,25 oltre spese. In appello la venditrice ha dedotto, da un lato, la prescrizione del credito, sostenendo che il termine decennale dovesse decorrere dal rogito e che fosse già spirato al momento della diffida e della citazione; dall'altro, ha eccepito la nullità o l'inopponibilità della clausola e dell'obbligazione assunta dal procuratore speciale, per asserito difetto di poteri rappresentativi, assumendo che il completamento della pratica di sanatoria non fosse obbligo necessario né connesso al mandato a vendere. Il Tribunale ha rigettato l'appello, ritenendo che la prescrizione decorresse dal momento in cui l'acquirente aveva avuto notizia del mancato completamento della pratica e che la diffida avesse interrotto il termine; ha inoltre ritenuto che la clausola fosse legittimamente compresa nei poteri conferiti al mandatario, essendo strumentale e connessa alla vendita. In cassazione la venditrice ha proposto due motivi: omessa pronuncia e vizio di motivazione sulla prescrizione, e violazione degli artt. 1708 e 1711 c.c. per eccesso di potere del procuratore speciale. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi, confermando che il diritto era esercitabile solo dal momento in cui l'acquirente aveva appreso l'inadempimento e che la clausola sulla sanatoria era plausibilmente ricompresa nel mandato a vendere e nell'assetto negoziale complessivo.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha confermato la sentenza d'appello sia sul profilo della prescrizione, ritenendo corretto il dies a quo individuato nel momento in cui l'acquirente aveva ricevuto comunicazione del mancato completamento della sanatoria, sia sul profilo del potere rappresentativo, ritenendo non censurabile l'interpretazione del contratto e della procura speciale che considerava la clausola sugli oneri di sanatoria connessa alla compravendita e compresa nei poteri del mandatario. Non essendosi la resistente costituita, non sono state liquidate spese di lite; tuttavia la ricorrente è stata condannata ex art. 96, comma 4, c.p.c. al pagamento di euro 1.000,00 in favore della Cassa delle ammende ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2935 c.c.

  Il termine di prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere; nel caso concreto, il dies a quo è stato ricondotto alla comunicazione del mancato completamento della pratica in sanatoria.

• art. 2943 c.c.

  "ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore"

  La diffida inviata dall'acquirente è stata considerata atto idoneo a interrompere la prescrizione costituendo in mora il debitore.

• art. 1708 c.c.

  Il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli necessari al loro compimento; la clausola sugli oneri di sanatoria è stata ritenuta connessa alla compravendita e quindi compatibile con il mandato a vendere.

• art. 1711 c.c.

  Il mandatario non deve eccedere i limiti del mandato; nel caso concreto la Corte ha escluso l'eccesso di potere perché la clausola era inserita in un assetto negoziale coerente con l'incarico ricevuto.

• art. 39, comma 4, L. 23 dicembre 1994, n. 724

  È richiamato come norma che disciplina il completamento della procedura di sanatoria edilizia e le conseguenze del mancato integrale adempimento dell'oblazione.

• art. 40 L. 28 febbraio 1985, n. 47

  È richiamato quale norma che sanziona con la nullità la mancata indicazione negli atti traslativi degli estremi del titolo abilitativo edilizio, a presidio di un interesse pubblico indisponibile.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dal ricorso come parametro della dedotta omessa pronuncia, ma il motivo è stato ritenuto infondato.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorso come parametro della dedotta anomalia motivazionale, senza rilievo decisivo nel giudizio di legittimità.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dal ricorso come parametro della dedotta valutazione delle prove, ma senza esito favorevole alla ricorrente.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato dal ricorso con riferimento ai requisiti della sentenza, ma il vizio è stato escluso.

• art. 111 Cost.

  Richiamato dal ricorso in relazione all'obbligo di motivazione, senza che la Corte ravvisasse violazioni.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  Sono le norme sul perimetro dei motivi di ricorso dedotti: nullità della sentenza, omessa pronuncia, violazione di legge e vizi motivazionali.

• art. 380-bis c.p.c.

  È richiamato il procedimento accelerato e la proposta del consigliere delegato; la Corte rileva anche la disciplina sulla manifesta infondatezza ai fini della responsabilità aggravata.

• art. 96, comma 4, c.p.c.

  La Corte ha condannato la ricorrente al pagamento di euro 1.000,00 in favore della Cassa delle ammende, richiamando la logica dell'abuso del processo nei casi definiti in conformità alla proposta accelerata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per individuare l'importo base dell'ulteriore contributo unificato dovuto, se previsto.

Massime di principio

• La prescrizione del diritto di credito decorre dal momento in cui il creditore può concretamente far valere la pretesa; se l'obbligazione è collegata a un evento successivo che rende percepibile l'inadempimento, il dies a quo può coincidere con tale evento e non con la data del contratto.
• Un atto di diffida stragiudiziale idoneo a costituire in mora il debitore interrompe la prescrizione ai sensi dell'art. 2943 c.c., anche quando sia intervenuto prima della proposizione della domanda giudiziale.
• In sede di legittimità l'interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito non è censurabile solo perché diversa da quella prospettata dalla parte; occorre indicare specificamente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in quale punto della motivazione il giudice se ne sia discostato.
• Il mandato comprende anche gli atti necessari al compimento dell'operazione affidata, e il mandatario non eccede i poteri conferiti quando la clausola contestata sia funzionale e connessa al contratto principale e all'assetto negoziale complessivo.
• Le clausole contrattuali in materia di regolarizzazione edilizia vanno lette in coerenza con il quadro normativo urbanistico, nel quale sono previste specifiche nullità testuali per gli atti traslativi privi degli estremi del titolo abilitativo, a presidio di interessi pubblici indisponibili.

Come è indicizzato