Sentenza del 18/08/2016 n. 5025 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale della cessione di un terreno sul quale insisteva un fabbricato destinato, per volontà dell'acquirente, alla demolizione. L'Amministrazione aveva ritenuto che l'operazione producesse una plusvalenza da cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. La sentenza ha invece affermato che, ai fini dell'imposizione, rileva la situazione oggettiva del bene al momento della cessione: un terreno sul quale esiste un fabbricato deve essere considerato area già edificata, non terreno edificabile, anche se le parti prevedono o intendono demolire la costruzione.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Sono soggette a tassazione, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma si applica ai terreni non edificati suscettibili di utilizzazione edificatoria al momento della cessione, non alle aree sulle quali insiste già un fabbricato.

• Art. 17, comma 1, lettera g-bis), d.P.R. n. 917/1986

  Richiamata quale disposizione relativa al regime fiscale delle plusvalenze e dei redditi diversi derivanti dalle operazioni immobiliari considerate dalla disciplina.

• Cassazione, sez. V, sentenze n. 15629/2014 e n. 4150/2014

  La giurisprudenza conferma che la presenza di un fabbricato esclude la qualificazione del bene come terreno edificabile ai fini della plusvalenza, senza che rilevi l'intenzione dell'acquirente di demolire la costruzione.

Massime di principio

• Per qualificare fiscalmente un immobile ceduto occorre guardare alla sua consistenza oggettiva al momento della vendita, non alle intenzioni future dell'acquirente.
• La cessione di un'area già occupata da un fabbricato non genera, per ciò solo, la plusvalenza prevista per la cessione di terreni edificabili, anche se il fabbricato è destinato alla demolizione.
• L'intenzione di demolire il fabbricato può incidere sul progetto economico dell'acquirente, ma non trasforma retroattivamente un'area edificata in un terreno edificabile ai fini dell'IRPEF.
• In situazioni analoghe è essenziale verificare lo stato materiale e giuridico del bene alla data dell'atto, oltre agli strumenti urbanistici vigenti, distinguendo tra terreno non edificato e area già edificata.