Cassazione Civile, Ordinanza n. 04865/2023 del 16/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda proposta dal condominio per ottenere il rilascio di un cortiletto occupato da una condomina, assumendo che l’area appartenesse alle parti comuni dell’edificio. Il Tribunale aveva rigettato la domanda ritenendo provata la proprietà esclusiva della convenuta; la Corte d’appello aveva confermato. In Cassazione la condomina ricorrente deduceva, con quattro motivi, anzitutto la violazione dell’art. 1117 c.c., sostenendo che la corte oggetto di causa, per struttura e funzione di cavedio destinato ad aria e luce delle unità immobiliari, doveva presumersi condominiale e che il controinteressato non aveva fornito idoneo titolo anteriore alla costituzione del condominio per provare la proprietà esclusiva. Con gli altri motivi denunciava: mancata considerazione delle prove e delle istanze istruttorie riproposte in appello; violazione dell’art. 115 c.p.c. per travisamento della nota di trascrizione del 1966 e della documentazione richiamata; omesso esame di documenti decisivi indicati in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo fondato il rilievo sulla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e sull’onere della prova gravante su chi affermi la proprietà esclusiva di un bene normalmente comune. Ha osservato che il bene era un cavedio/cortiletto, quindi assimilabile al cortile e soggetto al regime dei beni comuni salvo titolo contrario; ha inoltre rilevato che il condominio era sorto con delibera anteriore all’atto del 1966 richiamato dai giudici di merito. L’accoglimento del primo motivo ha comportato l’assorbimento degli altri tre. La sentenza impugnata è stata cassata nei limiti della censura accolta e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Per i beni ivi elencati opera una presunzione legale di condominialità, superabile solo con prova certa di titolo contrario anteriore alla nascita del condominio oppure con prova di acquisto per usucapione. Il cavedio/cortile rientra nel novero dei beni comuni salvo specifico titolo contrario.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale utilizzato per denunciare la violazione di legge sostanziale e processuale nel motivo accolto e in quelli assorbiti.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo, poi assorbito.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo, poi assorbito.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo, poi assorbito.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo, poi assorbito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo per omesso esame di documenti decisivi, poi assorbito.

Massime di principio

• Nei rapporti condominiali, per i beni elencati dall’art. 1117 c.c. non è il condominio a dover provare con rigore di rivendicazione la comproprietà: è sufficiente la loro attitudine funzionale al servizio o godimento comune, mentre grava su chi affermi la proprietà esclusiva l’onere di fornire prova contraria.
• La prova idonea a vincere la presunzione di condominialità deve essere certa e specifica: occorre un titolo d’acquisto anteriore alla costituzione del condominio dal quale risulti in modo inequivoco l’esclusione della comunione, oppure la prova dell’usucapione.
• La mera mancata indicazione del bene nel regolamento condominiale, nelle tabelle millesimali o nei dati catastali non è sufficiente a escluderne la natura comune, avendo tali elementi valore non decisivo o solo indiziario.
• Un cavedio, chiostrina o pozzo luce è assimilato al cortile e segue, di regola, il regime giuridico dei beni comuni ex art. 1117 c.c., salvo titolo contrario specifico.
• Ai fini dell’esclusione della presunzione di condominialità non rileva, da solo, che l’accesso al bene avvenga attraverso una proprietà individuale, se la struttura è comunque destinata al servizio comune delle unità immobiliari.

Come è indicizzato