Sentenza del 21/03/2016 n. 59 - Comm. Trib. Prov. Asti

Esito

La controversia

La contestazione riguarda la determinazione del valore imponibile di terreni qualificati come edificabili ai fini ICI. La sola edificabilità giuridica non implica che tutti i terreni abbiano il medesimo valore venale: occorre considerare la concreta potenzialità edificatoria, inclusi i rapporti plano-volumetrici, la disciplina urbanistica ed edilizia prevista dal piano regolatore, dalle norme di attuazione e dal regolamento edilizio, nonché le servitù attive e passive e ogni altro elemento idoneo a incidere sul valore del terreno.

La decisione

Il principio affermato è che la valutazione ai fini ICI deve essere concreta e individualizzata. L'Amministrazione non può attribuire automaticamente a tutti i terreni edificabili lo stesso valore, né basarsi soltanto sulla loro astratta qualificazione urbanistica; deve considerare le effettive caratteristiche e limitazioni edificatorie del singolo fondo. Nel testo non sono indicati gli estremi della sentenza né l'esito formale del ricorso, pertanto non è possibile stabilire con certezza se il ricorrente abbia ottenuto l'annullamento o la riduzione dell'accertamento.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  La base imponibile dei terreni edificabili è il valore venale effettivo e deve essere determinata considerando le caratteristiche concrete dell'area, tra cui ubicazione, indice e potenzialità edificatoria, destinazione d'uso, costi di adattamento e comparabili di mercato.

Massime di principio

• La qualificazione urbanistica di un terreno come edificabile non determina automaticamente un valore imponibile uniforme o massimo.
• Nella stima occorre distinguere tra edificabilità astratta e concreta capacità edificatoria, considerando indici, volumetria realizzabile, destinazioni d'uso e vincoli.
• L'accertamento comunale deve motivare il valore attribuito con riferimento alle caratteristiche specifiche del terreno e a elementi comparabili; una valutazione meramente parametrica o standardizzata può essere contestabile.
• Devono essere valutati anche i costi e gli ostacoli alla trasformazione edilizia, comprese opere di urbanizzazione, condizioni urbanistiche, servitù e altri vincoli.
• In caso di contestazione, il contribuente dovrebbe produrre una stima tecnica e documentazione urbanistica idonea a dimostrare la minore potenzialità edificatoria o il minor valore venale dell'area.