Cassazione Civile, Ordinanza n. 12568/2024 del 08/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un immobile, nel quale era presente un usufrutto gravante sul bene. Il promissario acquirente ha agito sostenendo che la promittente venditrice fosse inadempiente per non avere eliminato l’usufrutto e per non avere garantito la piena e libera disponibilità del bene al momento del rogito; in origine aveva chiesto l’esecuzione in forma specifica, poi ha mutato la domanda in risoluzione del preliminare, con restituzione della caparra, risarcimento delle spese di manutenzione e di altri danni. La convenuta ha resistito, sostenendo la correttezza del proprio operato e, in via riconvenzionale, ha chiesto di accertare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. e il proprio diritto a trattenere la caparra, oltre alla condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. Dopo la decisione di primo grado favorevole all’attore e il rigetto dell’appello, la venditrice ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: (1) nullità della sentenza d’appello per omessa pronuncia/motivazione apparente ex art. 112 c.p.c., perché la corte territoriale avrebbe trattato in modo solo per relationem la questione della clausola n. 8 del preliminare, senza spiegare perché essa non escludesse l’inadempimento, essendo prevista la possibilità di stipula anche con trasferimento della sola nuda proprietà e di parte dell’usufrutto, oltre a riduzione del prezzo o risoluzione consensuale; (2) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., per errata interpretazione del contratto, poiché la corte d’appello avrebbe ritenuto la vicenda "non interpretabile" e non avrebbe valorizzato la clausola n. 8 coordinata con le clausole n. 3 e 6 e con le premesse, da cui la ricorrente desumeva la volontà comune di consentire la vendita alle condizioni indicate oppure la risoluzione consensuale con restituzione della sola caparra. La Cassazione ha ritenuto congiuntamente i motivi inammissibili, osservando che in sede di legittimità non è consentito rivalutare il merito dell’interpretazione contrattuale, ma solo denunciare violazioni delle regole ermeneutiche; nel caso concreto, la ricorrente non indicava una reale violazione dei criteri legali di interpretazione, bensì sollecitava una lettura alternativa delle clausole già esaminata dai giudici di merito. La Corte ha inoltre condiviso l’assunto dei giudici di merito secondo cui la clausola n. 8 regolava soltanto l’ipotesi di mancata estinzione della procedura esecutiva e attribuiva al promissario acquirente una facoltà, non un obbligo, di stipulare il rogito per nuda proprietà e metà usufrutto, mentre l’inadempimento della venditrice derivava dal mancato trasferimento della piena e libera disponibilità dell’immobile, come previsto dalla clausola n. 3. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili entrambi i motivi di ricorso, confermando la sentenza della Corte d’appello di Bologna che aveva già rigettato l’impugnazione della venditrice e, prima ancora, la decisione del Tribunale di Piacenza che aveva risolto il preliminare per inadempimento della promittente venditrice, condannandola alla restituzione della caparra e alle spese. In sede di legittimità la Corte ha ribadito che il sindacato sull’interpretazione del contratto non consente una nuova valutazione della volontà negoziale, ma solo il controllo sul rispetto delle regole legali di ermeneutica; poiché la ricorrente si limitava a prospettare una diversa lettura delle clausole, le censure non erano ammissibili. È stata altresì confermata la lettura della clausola n. 8 come regolazione di una sola ipotesi eventuale e come attribuzione di una mera facoltà al promissario acquirente, non idonea a escludere l’inadempimento della venditrice rispetto all’obbligo di trasferire un bene libero da pesi e usufrutto. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione e si è dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato come base della domanda originaria di esecuzione specifica del preliminare; nel caso concreto la domanda è stata poi convertita in risoluzione del contratto.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda riconvenzionale della promittente venditrice, che invocava la legittimità del recesso e il diritto di trattenere la caparra.

• art. 96 c.p.c.

  Invocato dalla convenuta in riconvenzionale per la condanna dell'attore per responsabilità aggravata, ma senza esito favorevole nella vicenda descritta.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  Usato per denunciare un preteso error in procedendo per omessa pronuncia e motivazione apparente.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dal primo motivo quale parametro del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e del divieto di omessa pronuncia.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Usato per denunciare violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. in tema di interpretazione del contratto.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico per l'interpretazione del contratto, che la ricorrente assumeva mal applicato dai giudici di merito.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato come criterio di interpretazione sistematica delle clausole contrattuali, rispetto al quale la ricorrente contestava l'operato dei giudici di merito.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  Richiamato per l'obbligo di dare atto dei presupposti dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per l'obbligo, in caso di rigetto del ricorso, di versare un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per l'impugnazione.

Massime di principio

• In sede di legittimità l'interpretazione del contratto è censurabile solo per violazione delle regole legali di ermeneutica o per vizi logici della motivazione, non per ottenere una nuova lettura del testo negoziale.
• Quando il giudice di merito abbia attribuito a una clausola una tra più possibili interpretazioni ragionevoli, la parte soccombente non può trasformare la censura in una richiesta di rivalutazione del merito.
• La denuncia di omessa pronuncia o di motivazione apparente non è ammissibile se la decisione d'appello, pur sintetica, consente di comprendere la ratio decidendi e affronta il nucleo della controversia.
• In un preliminare di vendita immobiliare, la previsione di una facoltà del promissario acquirente di stipulare comunque a condizioni diverse non esclude, di per sé, l'inadempimento del promittente venditore se quest'ultimo non assicura il trasferimento del bene nelle condizioni pattuite.
• La verifica dell'inadempimento va compiuta avendo riguardo agli obblighi contrattuali effettivamente assunti, non a letture parziali di singole clausole sganciate dal loro significato sistematico.

Come è indicizzato