Sentenza del 31/10/2023 n. 143 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Imperia

Esito

La controversia

Accertamento d'ufficio ai fini dell'imposta di registro per il trasferimento di un magazzino: l'Ufficio rettificò il valore dichiarato in atto (17.000 euro) portandolo a 106.000 euro. La contribuente si è difesa richiamando una perizia di stima giurata che attestava lo stato di completo abbandono e le gravi necessità di ristrutturazione dell'immobile, mentre l'Amministrazione non ha prodotto una propria perizia o una ispezione dell'immobile, limitandosi a confronti con valori OMI e con un immobile ubicato in zona centrale senza dimostrare la comparabilità delle condizioni di conservazione.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Norme richiamate in relazione alla notifica dell'avviso di rettifica e liquidazione e alle procedure di accertamento; testi usati per inquadrare l'atto impugnato.

• OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare (dati di riferimento)

  I dati OMI possono servire da riferimento per la comparazione dei valori, ma devono essere applicati con congrua motivazione e con comparabili che abbiano caratteristiche effettive e simili, specie in presenza di immobili in pessimo stato di conservazione.

• Principio giurisprudenziale sull'onere della prova

  Se il contribuente produce una perizia giurata che documenta lo stato dell'immobile e il prezzo pattuito, l'Amministrazione deve opporre elementi specifici e idonei a confutarla (ispezione tecnica, perizia propria, comparabili con medesime condizioni). Non sono sufficienti valutazioni 'a tavolino' o generiche percentuali di decurtazione.

Massime di principio

• Quando il contribuente produce una perizia di stima giurata e l'atto di vendita che dimostrano condizioni particolari dell'immobile (es. incendio, completo abbandono, assenza impianti), l'Amministrazione fiscale ha l'onere di fornire prove concrete e documentate per ritenere il prezzo manifestamente inferiore: ispezione dell'immobile da parte di un tecnico, perizia propria o comparabili che attestino la stessa condizione di conservazione.
• L'uso dei dati OMI è utile ma non sostitutivo di una istruttoria tecnica: i valori OMI devono essere applicati a immobili comparabili per ubicazione e, soprattutto, per stato conservativo; senza questa corrispondenza il raffronto è inefficace.
• Valutazioni numeriche 'a tavolino' o decurtazioni percentuali non motivate non sono idonee a sorreggere un accertamento di maggior valore nei confronti di una perizia giurata: serve prova tecnica specifica.
• In caso di accertamento con adesione in cui l'Ufficio modifica la propria stima (es. riduce un valore da 106.000 a 53.000), ciò può indicare incertezza nella valutazione e non sostituisce l'obbligo dell'Amministrazione di documentare la propria pretesa con elementi tecnici quando il contribuente fornisce una perizia.
• Per il contribuente, conservare e produrre atto di vendita e perizia giurata dettagliata è fondamentale; per l'Amministrazione, documentare sopralluoghi e perizie tecniche interne è essenziale per reggere una rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro.