Cassazione Civile, Sentenza n. 23444/2023 del 01/08/2023

Esito

La controversia

Ricorso per cassazione avverso la sentenza d'appello che aveva escluso la manleva a carico di Aste (sostenendo che Capone aveva modificato l'immobile realizzando un portico dopo l'acquisto del 2002, per cui l'immobile venduto nel 2006 non era lo stesso) e aveva ritenuto non attribuibile responsabilità professionale al notaio La Cava. In Cassazione la ricorrente deduceva: (i) violazione e falsa applicazione degli artt. 1470, 1490 c.c. e ss. sulle vendite a catena e vizio della motivazione in ordine alla addebitabilità delle opere (tettoia/porticato) alla Capone; (ii) violazione degli artt. 2913 c.c. e 28 legge notarile n. 89/1913 per avere il notaio omesso controlli tecnici/urbanistici e il dovere di consiglio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Sul primo motivo ha ritenuto la censura inammissibile perché si assumeva una diversa valutazione dei fatti (realizzazione del porticato dopo l'acquisto del 2002 e la conseguente diversità dell'oggetto tra i due atti): tale valutazione è di merito e non sindacabile in sede di legittimità. Sul secondo motivo ha dichiarato il motivo inammissibile per ragioni processuali: la ricorrente non aveva proposto appello incidentale sul rigetto della domanda di manleva nei confronti del notaio in primo grado, per cui quel capo della sentenza era passato in giudicato e non poteva essere riesaminato in Cassazione dall'odierna ricorrente. Condanna della ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore dei controricorrenti (complessivi euro 7.200,00 più accessori) e pagamento di eventuale contributo unificato aggiuntivo secondo il D.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1470 c.c.

  Norma sul contenuto dell'obbligazione di vendita; richiamata nella contestazione sulle vendite a catena e sugli effetti della non conformità dell'immobile rispetto a quanto pattuito

• art. 1490 c.c.

  Regola la responsabilità per i vizi della cosa venduta; invocata per la domanda di risarcimento da parte degli acquirenti e nel quadro delle vendite consecutive

• art. 1495 c.c.

  Richiamato nel giudizio di merito in tema di decadenza/prescrizione della denuncia dei vizi da parte degli acquirenti

• art. 2913 c.c.

  Norma che punisce la frode nelle pubbliche vendite/atti; evocata in discussione sulla responsabilità del notaio e sui doveri di verifica, ma la Corte ha escluso obblighi estesi di indagine tecnica a carico del notaio

• art. 28 legge notarile n. 89/1913

  Richiama la funzione pubblica del notaio; la Corte ha ribadito i limiti di tale funzione rispetto all'obbligo di effettuare indagini tecniche urbanistiche non richieste dalle risultanze documentali

• art. 360 c.p.c. (primo comma, nn. 3 e 5)

  Norma di legittimità che consente i motivi di cassazione per violazione di legge e per omessa/contraddittoria motivazione; utilizzata dalla ricorrente ma la Corte l'ha limitata perché la censura riguardava valutazioni di merito non sindacabili o profili processuali

• art. 346 c.p.c.

  Richiesto dalla Corte come principio di autoresponsabilità in appello: le domande/eccezioni non accolte in primo grado devono essere riproposte in appello per non intendersi rinunciate

• art. 343 c.p.c.

  Norma che disciplina l'appello incidentale; la Corte ha richiamato l'obbligo di proporre appello incidentale per contestare capi della sentenza di primo grado sfavorevoli

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma sul contributo unificato aggiuntivo per impugnazioni; la Corte ne ordina l'applicazione se dovuto

Massime di principio

• Le valutazioni probatorie e le specifiche conclusioni sulla cronologia delle opere (es. se una tettoia è stata realizzata prima o dopo una determinata vendita) sono questioni di merito riservate al giudice di merito e non sono sindacabili in Cassazione salvo vizi di motivazione manifesto o violazione di legge.
• La qualificazione della successione di trasferimenti immobiliari come 'vendita a catena' o come vendite autonome dipende dalla concreta ricostruzione negoziale e fattuale; non basta la mera coincidenza dell'immobile per imporre automaticamente responsabilità a catena.
• Il notaio, nella sua funzione pubblica, ha obblighi di verifica basati sulle risultanze documentali e sull'esistenza di certificazioni richieste dalla normativa vigente; non è onerato a svolgere indagini tecniche o urbanistiche complesse oltre quanto emerge dagli atti e dai documenti esibiti, salvo specifiche indicazioni o responsabilità diverse nel singolo caso.
• Se una parte vuole impugnare in appello un capo della sentenza di primo grado che le è sfavorevole (per esempio il rigetto di una domanda di manleva), deve proporre appello incidentale; in mancanza quel capo può passare in giudicato e non essere riesaminabile in Cassazione.
• Le questioni di diritto relative al contenuto degli obblighi di garanzia del venditore verso il proprio acquirente (e l'ipotesi di manleva rispetto al proprio dante causa) vanno distinte dalle autonome pretese degli acquirenti successivi verso il notaio: sono domande diverse, con autonoma rilevanza processuale.
• In giudizio di legittimità la difesa deve concentrare e conservare le doglianze processuali negli stadi procedurali opportuni (autoresponsabilità): omissioni procedurali nella fase di appello precludono talune impugnazioni di diritto in Cassazione.