Cassazione Civile, Sentenza n. 23370/2023 del 01/08/2023

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Catania n. 2698/2018 che, rigettando la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato il 22.12.2003, aveva ritenuto giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo per la mancata consegna del certificato di agibilità/abitabilità da parte della promittente venditrice.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione. La Corte ha ritenuto che il giudice di merito abbia erroneamente ritenuto obbligatoria la consegna del certificato di agibilità come condizione per la stipula definitiva, non valutando adeguatamente la clausola del preliminare che prevedeva l'attivazione del procedimento di sanatoria edilizia (a carico della venditrice) e la presentazione della relativa domanda con il pagamento dell'oblazione. La Suprema Corte ha stabilito che, nel caso di immobile abusivo per il quale è prevista la sanatoria, la mancata consegna del certificato di agibilità non determina automaticamente la risoluzione: va valutata la volontà contrattuale delle parti, la gravità dell'omissione e se la clausola contrattuale implicava la disponibilità dell'acquirente a concludere l'atto definitivo anche in assenza della concessione in sanatoria. Ha altresì disposto che il giudice di rinvio verifichi se gli abusi fossero sanabili, se la domanda di sanatoria fosse stata effettivamente presentata e/o se il certificato di agibilità sia stato successivamente rilasciato, e valuti la concreta incidenza della mancanza del certificato sulla godibilità e commerciabilità dell'immobile.

Norme richiamate

• art. 1477 cod. civ.

  Normalmente impone al venditore l'obbligo di consegnare il certificato di abitabilità/agibilità in quanto requisito della fruibilità e commerciabilità dell'immobile; tuttavia, tale obbligo può essere valutato alla luce della volontà contrattuale delle parti e della specificità del bene (immobile abusivo sottoposto a sanatoria).

• art. 1460 cod. civ.

  Riferito in tema di esercizio della risoluzione per inadempimento: la Corte ha rilevato che l'eventuale mancata consegna del certificato non comporta automaticamente la risoluzione e richiede valutazione concreta della gravità dell'inadempimento.

• artt. 1362, 1366, 1375 cod. civ.

  Norme relative all'interpretazione del contratto: la sentenza valorizza la necessità di interpretare il preliminare secondo la comune intenzione delle parti e il contenuto testuale, così da comprendere se le parti abbiano inteso rinunciare implicitamente alla consegna del certificato o accettare la stipula definitiva dopo la sola presentazione della domanda di sanatoria.

• art. 40 legge n. 47/1985

  Consente la trasferibilità degli immobili abusivi previa allegazione della domanda di sanatoria e della menzione del pagamento delle prime due rate dell'oblazione; da ciò la Corte trae la considerazione che, in tali ipotesi, non è necessario che il provvedimento di sanatoria sia già intervenuto per consentire la compravendita.

• art. 35 legge n. 47/1985

  Regola il procedimento di sanatoria e prevede che, a seguito della concessione in sanatoria, venga rilasciato il certificato di agibilità anche in deroga a determinati requisiti; ciò rafforza l'idea che il certificato possa essere conseguente e non antecedente alla stipula, nei casi sanabili.

• d.p.r. n. 380/2001 (art. 24 e art. 25 nella stesura rilevante)

  La normativa urbanistico-edilizia richiede la conformità urbanistica per il rilascio dell'agibilità; pertanto il certificato di agibilità è subordinato alla regolarità edilizia (o al rilascio della concessione in sanatoria) e non può normalmente essere consegnato per immobili abusivi prima della sanatoria.

• d.lgs. n. 222/2016

  Ha ricondotto la certificazione al regime della segnalazione certificata (SCIA) e riposizionato i requisiti di conformità da asseverare, confermando che l'agibilità richiede conformità urbanistica o titolo abilitativo valido.

Massime di principio

• La mancata consegna del certificato di abitabilità/agibilità non determina automaticamente la risoluzione del contratto preliminare: occorre valutare la volontà contrattuale delle parti, la natura dell'immobile e la gravità dell'omissione.
• Se il preliminare prevede espressamente l'attivazione del procedimento di sanatoria (con oneri a carico della venditrice) e la presentazione della domanda, ciò può implicare che le parti abbiano accettato la stipula definitiva anche in assenza del provvedimento di sanatoria e del relativo certificato, salvo diversa pattuizione espressa.
• Il certificato di agibilità presuppone la conformità urbanistica dell'immobile: per immobili abusivi il rilascio è subordinato alla concessione/autorità in sanatoria, perciò il tempo e le condizioni per l'ottenimento vanno valutati nel contesto contrattuale.
• In giudizio il giudice deve accertare: a) se la clausola contrattuale implicava rinuncia o accettazione dell'assenza del certificato; b) se gli abusi erano effettivamente sanabili; c) se la domanda di sanatoria è stata presentata e se il certificato è poi stato rilasciato; d) la rilevanza concreta della mancanza del certificato sulla fruibilità e commerciabilità del bene.
• Per evitare contenziosi, è consigliabile inserire nel preliminare clausole chiare e precise sul requisito del certificato di agibilità (se condizione sospensiva o meno), sui termini per l'ottenimento della sanatoria, sulle responsabilità, rimedi e penali per l'inadempimento.