Risoluzione n. 50 del 17/05/2019

Cedolare secca per locazioni di immobili commerciali C/1

La risoluzione n. 50/E del 17 maggio 2019 chiarisce l’ambito applicativo della cedolare secca introdotta dall’articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1. Il documento affronta in particolare il dubbio se il regime possa applicarsi anche quando il conduttore agisce nell’esercizio di impresa.

Quesito sottoposto all’Agenzia

Alcuni uffici territoriali hanno chiesto chiarimenti sulla corretta interpretazione della norma di bilancio 2019 che ha esteso la cedolare secca alle unità immobiliari C/1. Il dubbio specifico riguarda la possibilità di applicare il regime sostitutivo di cui all’articolo 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, alla locazione di un immobile C/1 quando il conduttore svolge attività d’impresa.

Quadro normativo richiamato

L’articolo 1, comma 59, della legge n. 145 del 2018 prevede che:

• il canone di locazione dei contratti stipulati nell’anno 2019 aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1;
• con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze;
• e con le relative pertinenze locate congiuntamente; può essere assoggettato, in alternativa al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF, al regime della cedolare secca di cui all’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, con aliquota del 21 per cento.

La stessa norma esclude il beneficio per i contratti stipulati nel 2019 se, alla data del 15 ottobre 2018, era in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Ambito oggettivo di applicazione

L’Agenzia chiarisce che la disposizione estende la disciplina della cedolare secca anche ai canoni derivanti da contratti di locazione stipulati nel 2019 aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria C/1, cioè negozi e botteghe, comprese le relative pertinenze locate congiuntamente.

Per accedere al regime opzionale, l’unità immobiliare C/1 deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.

Conduttore e attività esercitata

La risoluzione precisa che, per gli immobili abitativi, la disciplina della cedolare secca esclude i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di impresa o di arti e professioni, secondo quanto già chiarito dalla circolare 1° giugno 2011, n. 26/E.

Tale limitazione, però, non si applica alle locazioni di immobili C/1 oggetto del quesito. Poiché questi contratti hanno ad oggetto locali destinati ad attività commerciale, possono accedere alla cedolare secca anche le locazioni stipulate con conduttori:

• persone fisiche;
• soggetti societari; che svolgono attività commerciale.

Requisiti del locatore

Resta invece fermo il requisito soggettivo del locatore. Il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Rinvio alle disposizioni del D.lgs. n. 23 del 2011

La risoluzione evidenzia che, per effetto della norma del 2018, ai canoni derivanti dai contratti di locazione in esame si applicano, ove compatibili, le disposizioni contenute nel D.lgs. n. 23 del 2011.

Viene ricordato che il regime della cedolare secca, introdotto dal 2011 per gli immobili abitativi e le relative pertinenze, sostituisce:

• l’IRPEF;
• le relative addizionali;
• le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.

Chiarimenti interpretativi richiamati

La risoluzione richiama inoltre le schede di lettura alla legge di bilancio 2019 (AS 981 del 10 dicembre 2018), secondo cui la nuova previsione riguarda la locazione di immobili C/1, quali negozi e botteghe o locali per attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati classificati A/10.

Conclusione operativa

In sintesi, la cedolare secca può applicarsi alle locazioni di immobili commerciali C/1 stipulate nel 2019 entro il limite di 600 mq, anche se il conduttore esercita attività d’impresa o commerciale. Rimane necessario che il locatore sia una persona fisica non imprenditore e non professionista, e che non ricorra la causa ostativa espressamente prevista dalla legge per i contratti stipulati nel 2019 in presenza di precedenti rapporti non scaduti tra gli stessi soggetti sul medesimo immobile.