Cassazione Civile, Ordinanza n. 10336/2026 del 20/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio aveva rettificato la rendita di un appartamento, mantenendo il classamento in categoria A/1, classe 5, e respingendo la proposta DOCFA presentata dai proprietari, che chiedevano il ri-classamento in categoria A/2, classe 7, a seguito di lavori di diversa distribuzione interna degli spazi. I contribuenti avevano ottenuto l'accoglimento del ricorso in primo e secondo grado. In Cassazione l'Agenzia ha denunciato, con il primo motivo, violazione della disciplina catastale, sostenendo che la procedura DOCFA è utilizzabile solo in caso di nuova costruzione o di effettiva variazione dello stato dell'immobile e che nel caso concreto mancavano tali presupposti; gli altri due motivi riguardavano vizi motivazionali e l'asserita erronea commistione tra abitazione signorile e abitazione di lusso, ma sono rimasti assorbiti. La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, rilevando che la diversa distribuzione degli spazi interni, in quanto non incidente stabilmente sulla consistenza o sulla capacità reddituale dell'unità immobiliare, non legittima la procedura DOCFA per ottenere un diverso classamento.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri due. Ha cassato la sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito rigettando il ricorso introduttivo dei contribuenti contro l'avviso di accertamento catastale. Ha inoltre condannato i contribuenti, in solido, al pagamento delle spese dei gradi di merito e del giudizio di legittimità in favore dell'amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge è stata dedotta come vizio del motivo di ricorso per cassazione volto a censurare l'erronea applicazione della disciplina catastale.

• art. 17 r.d.l. n. 652/1939

  Richiamato come norma che collega l'obbligo di denuncia delle variazioni degli immobili alle mutazioni rilevanti ai fini catastali.

• art. 20 r.d.l. n. 652/1939

  È la disposizione che impone la denuncia delle variazioni nello stato e nel possesso degli immobili quando comportino mutazioni catastalmente rilevanti.

• art. 1 d.m. n. 701/1994

  È la base regolamentare della procedura DOCFA, utilizzabile solo per dichiarazioni di nuova costruzione o di variazione dello stato dei beni.

• art. 38, comma 1, d.P.R. n. 917/1986

  "se per un triennio il reddito lordo effettivo dell'unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50% di questa"

  È uno strumento residuale di rideterminazione della rendita catastale, esperibile solo al ricorrere del presupposto temporale e percentuale indicato.

• art. 56 d.P.R. n. 1142/1949

  Richiamato quale norma relativa alla dichiarazione di nuova costruzione, tra i casi in cui può operare la procedura DOCFA.

• art. 3 r.d.l. n. 652/1939

  Richiamato per individuare i soggetti obbligati a denunciare le variazioni catastali.

• art. 384, primo comma, c.p.c.

  Ha consentito alla Corte, una volta cassata la sentenza impugnata e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere la causa nel merito.

• art. 15 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato ai fini della regolazione delle spese del giudizio tributario, con specifico riferimento alla detrazione dei compensi spettanti all'amministrazione assistita da propri funzionari o dipendenti.

Massime di principio

• La procedura DOCFA è utilizzabile solo in presenza di una effettiva variazione dello stato dell'immobile o di una nuova costruzione; non può essere impiegata per ottenere un diverso classamento quando la modifica denunciata non incide in modo stabile sulla consistenza o sulla capacità reddituale dell'unità immobiliare.
• La rideterminazione della rendita catastale mediante revisione del reddito effettivo ha natura residuale rispetto ai normali strumenti catastali ed è subordinata alla prova del presupposto legale del significativo scostamento triennale tra reddito lordo effettivo e rendita.
• Quando la controversia è definita sulla sola corretta applicazione della disciplina catastale e non richiede ulteriori accertamenti in fatto, la Corte di cassazione può cassare la sentenza impugnata e decidere direttamente nel merito, rigettando il ricorso originario.
• Chi richiede un nuovo classamento tramite DOCFA deve ancorare la pretesa a mutamenti oggettivi dell'immobile; non è sufficiente invocare generiche caratteristiche dell'unità o del contesto urbano se esse non dipendono da una variazione effettiva denunciata.

Come è indicizzato