Cassazione Civile, Ordinanza n. 00253/2025 del 07/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 19 marzo 2000 avente a oggetto la vendita di un immobile ad uso abitativo. I promissari acquirenti agirono per ottenere il trasferimento coattivo del bene ex art. 2932 c.c., la consegna della documentazione catastale e dell’abitabilità, l’accertamento di difformità esecutive rispetto al disciplinare tecnico e il risarcimento dei danni. La società promittente venditrice replicò sostenendo di avere eseguito anche lavori ulteriori su richiesta degli acquirenti e, in un separato giudizio poi riunito, chiese la risoluzione del preliminare per inadempimento degli acquirenti, con penale e danni. In primo grado fu accolta la domanda degli acquirenti e respinta quella della società; in appello la Corte dichiarò inammissibile la nuova domanda di risoluzione proposta dagli acquirenti per mutatio libelli, rigettò la domanda di risoluzione della società e dichiarò risolto il contratto per mutuo dissenso, con condanna della società alla restituzione di una somma ricevuta. Con il ricorso per cassazione la società dedusse: 1) che, dichiarata inammissibile la domanda degli acquirenti, la consulenza tecnica d’ufficio e gli accertamenti sulle difformità edilizie non avrebbero potuto essere utilizzati; 2) l’omessa pronuncia sulla doglianza relativa alla mancata trasmissione della bozza della CTU al consulente di parte; 3) e 4) che la Corte d’appello avesse fondato la decisione su presunti abusi edilizi non dedotti né accertati nei quesiti; 5) che la dichiarazione di risoluzione per mutuo dissenso integrasse ultrapetizione perché non domandata; 6) che, comunque, non ricorressero i presupposti del mutuo dissenso, essendo stata dichiarata inammissibile la domanda avversaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi. Ha affermato che la consulenza tecnica e gli accertamenti in essa contenuti restano acquisiti al processo secondo il principio di acquisizione della prova, anche se la domanda modificata degli attori è stata dichiarata inammissibile; ha precisato che l’omesso invio della bozza della relazione del CTU dà luogo, al più, a nullità relativa sanabile se non eccepita tempestivamente, e che non vi è omessa pronuncia su una questione meramente processuale; ha poi ribadito che le difformità urbanistiche, nel contratto preliminare e comunque nei trasferimenti immobiliari, non integrano un vizio genetico del negozio ma possono rilevare come inadempimento, sicché il giudice può valutarle complessivamente ai fini della risoluzione; infine ha reputato legittima la declaratoria di risoluzione per mutuo dissenso, poiché tale effetto estintivo può essere rilevato d’ufficio quando entrambe le parti abbiano chiesto lo scioglimento del contratto, manifestando inequivocamente la volontà di non proseguire il vincolo. Il ricorso è stato quindi rigettato, senza statuizione sulle spese per mancata difesa degli intimati, ed è stato dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare presuppone i requisiti necessari per il trasferimento del bene, e il giudice non può disporre il trasferimento in assenza delle condizioni urbanistiche richieste.

• art. 112 c.p.c.

  L’omessa pronuncia non ricorre rispetto a una questione puramente processuale; il vizio riguarda domande ed eccezioni di merito.

• art. 115 c.p.c.

  Le prove ritualmente acquisite al processo sono utilizzabili dal giudice anche se provenienti da iniziativa o attività non più coerente con le domande originarie, secondo il principio di acquisizione.

• art. 116 c.p.c.

  Il giudice valuta liberamente le prove acquisite e può considerare anche gli esiti della consulenza tecnica nel quadro complessivo del materiale istruttorio.

• art. 156 c.p.c.

  La nullità processuale dedotta in relazione alla consulenza è stata esclusa, in quanto il vizio non era più rilevante o risultava sanato.

• art. 195 c.p.c.

  L’omesso invio della bozza della consulenza al c.t.p. integra, al più, una nullità relativa sanabile se non tempestivamente dedotta.

• art. 194 c.p.c.

  Il consulente tecnico può acquisire informazioni e compiere accertamenti strumentali necessari a rispondere ai quesiti, anche sui fatti accessori.

• art. 366, sesto comma, n. 1, c.p.c.

  Le doglianze devono essere specifiche e autosufficienti, richiamando gli atti necessari a verificare il vizio denunciato.

• art. 277 c.p.c.

  È richiamato nel motivo di ricorso per contestare la pronuncia di mutuo dissenso ritenuta ultra petita.

• art. 1453 c.c.

  È evocato in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento, ma la Corte esclude la fondatezza della censura.

• art. 1458 c.c.

  È richiamato quale norma sulla retroattività degli effetti della risoluzione, ma non impedisce la declaratoria di mutuo dissenso nel caso concreto.

• art. 1418, terzo comma, c.c.

  La nullità urbanistica dei trasferimenti immobiliari è ricondotta a una nullità testuale speciale, legata alla mancata menzione degli estremi del titolo abilitativo, non alla conformità sostanziale dell’opera.

• art. 1489 c.c.

  Le difformità edilizie o urbanistiche possono assumere rilievo come oneri o diritti gravanti sulla cosa e quindi come profilo di inadempimento, ove non dichiarati o conosciuti dall’acquirente.

• art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001

  È richiamato per affermare che la nullità urbanistica dei contratti immobiliari è testuale e riguarda la mancata indicazione del titolo, non la difformità rispetto ad esso.

• artt. 17 e 40 l. n. 47 del 1985

  Sono richiamati in continuità con la disciplina della nullità urbanistica testuale degli atti di trasferimento immobiliare.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• Il principio di acquisizione della prova impedisce che un mezzo istruttorio già entrato nel processo perda efficacia per effetto dell’inammissibilità o mutatio libelli della domanda cui inizialmente si collegava: ciò che è stato ritualmente acquisito resta valutabile dal giudice.
• La consulenza tecnica d’ufficio, pur non essendo ordinariamente mezzo di prova, può svolgere funzione di fonte oggettiva di prova quando si renda necessaria per l’accertamento di fatti tecnici o accessori non percepibili senza specifiche cognizioni.
• L’omesso invio della bozza della relazione del CTU al consulente di parte integra una nullità relativa, sanabile se non eccepita nella prima difesa utile successiva al deposito della relazione o se il contraddittorio sia comunque recuperato.
• L’omessa pronuncia non è configurabile con riguardo a questioni meramente processuali; il vizio ex art. 112 c.p.c. riguarda l’omesso esame di domande o eccezioni di merito.
• Nelle controversie relative a preliminari di vendita immobiliare, le difformità urbanistiche non integrano di per sé un vizio genetico del contratto; possono però rilevare come inadempimento o come limite alla esecuzione del definitivo, secondo una valutazione complessiva del rapporto.
• Nel giudizio di risoluzione contrattuale il giudice deve valutare unitariamente il comportamento di entrambe le parti, non potendo isolare singole condotte senza considerare le reciproche inadempienze dedotte nel processo.
• La risoluzione per mutuo dissenso può essere accertata d’ufficio quando emerga in modo inequivoco la volontà comune delle parti di sciogliere il vincolo, anche se non sia stata formalmente proposta una domanda autonoma in tal senso.

Come è indicizzato