Sentenza n. 1730/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno impugnato l’archiviazione della domanda di permesso di costruire relativa alla demolizione e ricostruzione, senza incremento di superficie edificabile o volume complessivo, di un manufatto esistente adibito a deposito. Il Comune aveva ritenuto la domanda manifestamente improcedibile, sul presupposto che il condono edilizio non conferisse piena legittimità all’opera e non consentisse interventi ulteriori diversi dalla manutenzione ordinaria, straordinaria e dal risanamento conservativo. Sono stati dedotti: violazione degli artt. 2, 3 e 10-bis l. 241/1990 e della normativa regionale toscana sul procedimento, per omessa interlocuzione, mancato contraddittorio, carenza di istruttoria e violazione delle garanzie partecipative; difetto e illogicità della motivazione; violazione della disciplina sul condono edilizio di cui alle l. 47/1985, l. 724/1994 e d.l. 269/2003, nonché dei principi di imparzialità, buon andamento e non discriminazione, sostenendo che il rilascio della concessione in sanatoria rendesse l’immobile legittimo e assoggettabile agli ordinari interventi edilizi; violazione dell’art. 9-bis d.P.R. 380/2001, poiché il titolo di sanatoria sarebbe incluso tra quelli idonei a determinare lo stato legittimo dell’immobile. Le ricorrenti hanno inoltre distinto il caso di un condono già definito da quello di una domanda di condono ancora pendente e hanno evidenziato che l’intervento progettato consisteva in una demolizione con fedele ricostruzione, nel rispetto di sagoma, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, senza aumento di volume e con la medesima destinazione d’uso, salvo innovazioni necessarie all’adeguamento antisismico.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il provvedimento di archiviazione, rimettendo il Comune al riesercizio del potere. Il Collegio ha rilevato l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sulla portata legittimante del condono rispetto agli interventi successivi, anche alla luce dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001. Ha tuttavia ritenuto che, pur riconoscendo la natura eccezionale della sanatoria straordinaria e il principio generale di limitazione dei benefici edilizi sugli immobili condonati, siano ammissibili gli interventi di manutenzione e conservazione dell’esistente, inclusa la demolizione e fedele ricostruzione, quando siano rispettate l’integrità strutturale della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, in continuità con il precedente uso del territorio. Nel caso concreto, la domanda prevedeva espressamente la demolizione con fedele ricostruzione, a parità di sagoma, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, senza incremento della volumetria complessiva e con mantenimento della destinazione d’uso. Poiché il Comune non aveva contestato tale qualificazione né la documentazione progettuale, l’archiviazione fondata sull’astratta inammissibilità di qualsiasi intervento su immobili condonati è stata ritenuta non conforme ai principi applicabili. Le ulteriori censure sono state assorbite. Le spese sono state compensate per la novità della questione e il contrasto giurisprudenziale.

Norme richiamate

• art. 2 l. 241/1990

  manifestamente improcedibile ai sensi dell’art. 2 della legge n. 241/1990

  Il Comune ha utilizzato la disposizione per archiviare la domanda ritenendola manifestamente improcedibile; il TAR ha annullato l’archiviazione perché fondata sull’erronea preclusione astratta degli interventi conservativi su immobili condonati.

• art. 3 l. 241/1990

  È stato invocato in relazione all’obbligo di motivazione; il provvedimento è stato ritenuto illegittimo per avere escluso in astratto l’intervento senza considerare concretamente le caratteristiche della demolizione e ricostruzione progettata.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Le ricorrenti ne hanno dedotto la violazione per l’omessa interlocuzione procedimentale; la censura è stata assorbita in seguito all’accoglimento della domanda di annullamento.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa

  La disposizione include tra i titoli rilevanti per lo stato legittimo quelli che hanno legittimato postumamente la costruzione e ha costituito il riferimento normativo per valutare la portata della concessione in sanatoria.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  È stato richiamato dal Comune per sostenere che sugli immobili condonati sarebbero ammissibili soltanto interventi di manutenzione e risanamento; il TAR ha ritenuto comunque ammissibile la demolizione con fedele ricostruzione quale intervento conservativo dell’esistente, alle condizioni indicate.

• art. 31 l. 47/1985

  Richiamato nell’ambito della disciplina del condono edilizio che aveva interessato il manufatto.

• art. 38 l. 47/1985

  Richiamato dalle ricorrenti tra le disposizioni disciplinanti gli effetti della sanatoria straordinaria.

• art. 39 l. 724/1994

  Richiamato dalle ricorrenti nel quadro della disciplina dei condoni edilizi.

• art. 32 d.l. 269/2003, convertito dalla l. 326/2003

  Richiamato dalle ricorrenti nel quadro della disciplina delle sanatorie straordinarie.

• art. 135-bis, comma 3, lett. a), l.r. Toscana 65/2014

  demolizione con fedele ricostruzione di edificio esistente, eseguito senza incremento di volumetria complessiva

  La qualificazione normativa dell’intervento ha confermato che la domanda riguardava una demolizione con fedele ricostruzione senza incremento volumetrico.

Massime di principio

• La natura eccezionale del condono edilizio non comporta, in via generale, l’inammissibilità di ogni successivo intervento sul manufatto condonato: sono ammessi gli interventi di manutenzione e conservazione dell’esistente che rispettino l’integrità strutturale della costruzione e ne preservino la funzionalità, in continuità con il precedente uso del territorio.
• La demolizione con fedele ricostruzione di un manufatto condonato può essere assentita quando avvenga senza incremento della volumetria complessiva e nel rispetto, in linea generale, di sagoma, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, salve le innovazioni necessarie all’adeguamento alla normativa antisismica.
• L’amministrazione non può archiviare una domanda edilizia relativa a un immobile condonato sulla base dell’astratta inammissibilità di qualsiasi intervento ulteriore, ma deve esaminare concretamente la tipologia, le finalità conservative e gli effetti dell’intervento progettato.
• Eventuali deroghe o benefici edilizi ulteriori per immobili oggetto di condono, inclusi gli incrementi volumetrici, richiedono una specifica previsione legislativa; in assenza di tale previsione resta fermo il principio generale di contenimento dei benefici volumetrici connesso alla natura straordinaria del condono.

Come è indicizzato