Sentenza del 24/09/2019 n. 23680 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva annullato gli avvisi ICI relativi agli anni 2004 e 2005. Ai contribuenti era stato contestato di avere dichiarato e versato l'ICI sulla base di un valore delle aree edificabili inferiore a quello reale e a quello da loro stessi indicato nel 2004 mediante rivalutazione fiscale, pari complessivamente a circa 699.195 euro. Il Comune sosteneva che i terreni dovessero essere valutati come aree edificabili secondo il valore venale in comune commercio e non come terreni agricoli, nonostante la necessità del consenso dei proprietari limitrofi per l'attuazione concreta dell'edificazione. Contestava inoltre l'omessa valutazione delle perizie tecniche, dei rogiti comparativi e del prezzo di vendita del 2007, pari a 753.826 euro.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ritenendo errata la decisione regionale nella parte in cui aveva assimilato i terreni a terreni agricoli perché non immediatamente edificabili. Ai fini ICI, l'edificabilità deriva dalla qualificazione urbanistica attribuita dal piano regolatore adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale o dall'adozione degli strumenti attuativi. Le limitazioni pratiche all'edificazione possono incidere sulla quantificazione del valore, ma non eliminano la natura edificabile dell'area. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale dell'Emilia Romagna, in diversa composizione, affinché riesamini il valore delle aree applicando i parametri dell'art. 5 del D.Lgs. n. 504 del 1992 e provveda anche alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b

  L'edificabilità dell'area, ai fini fiscali, deve essere desunta dalla qualificazione urbanistica attribuita dal piano regolatore adottato dal Comune, considerando anche le possibilità effettive di costruzione.

  La nozione fiscale di area edificabile è ampia e si fonda sulla potenzialità edificatoria, non sulla possibilità di costruire immediatamente o senza ulteriori accordi e adempimenti.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione.

  Il valore deve essere determinato considerando zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, eventuali oneri di adattamento e prezzi medi di aree analoghe. Tali parametri sono vincolanti e devono essere valutati con riferimento a ciascun anno d'imposta.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 7

  Il criterio del valore agricolo riguarda i terreni agricoli e non può essere applicato a un'area qualificata come edificabile dagli strumenti urbanistici.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La disposizione conferma, quale interpretazione autentica, che un'area è edificabile ai fini fiscali quando è qualificata come tale dallo strumento urbanistico adottato dal Comune, anche se mancano l'approvazione regionale o gli strumenti urbanistici attuativi.

• D.L. n. 282 del 2002, art. 2

  La rivalutazione fiscale effettuata dai contribuenti, con perizia giurata, e il valore attribuito in tale sede possono costituire elementi rilevanti per verificare il valore venale dell'area ai fini ICI.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Il ricorso è stato fondato sia sulla violazione o falsa applicazione delle norme sull'ICI sia sull'omesso esame di fatti decisivi, quali la rivalutazione fiscale, le perizie, i rogiti comparativi e il successivo prezzo di vendita.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione immobiliare, un terreno qualificato come edificabile dal piano regolatore adottato dal Comune resta fiscalmente edificabile anche se l'edificazione concreta richiede l'approvazione di piani attuativi, il consenso di altri proprietari o ulteriori opere di urbanizzazione.
• Le difficoltà o i costi che ritardano l'edificazione non escludono l'imposta, ma possono incidere sulla quantificazione del valore venale dell'area.
• Non è corretto applicare automaticamente il valore agricolo a un'area urbanisticamente edificabile; occorre stimare il valore commerciale effettivo secondo i parametri di legge.
• La valutazione deve essere effettuata per ciascun anno d'imposta, tenendo conto della situazione urbanistica, economica e commerciale esistente al 1 gennaio dell'anno considerato.
• Perizie giurate, valori dichiarati dagli stessi contribuenti in occasione di rivalutazioni fiscali e prezzi di vendita successivi possono costituire importanti elementi presuntivi per determinare il valore venale, pur dovendo essere valutati in relazione all'anno d'imposta.
• L'amministrazione deve motivare la stima indicando e applicando concretamente i parametri di legge; il giudice deve esaminarli e spiegare adeguatamente perché li ritenga corretti o non attendibili.