Sentenza del 05/07/2021 n. 103 - Comm. Trib. I grado di Trento

Esito

La controversia

contestazione in ordine all'applicabilità delle agevolazioni tributarie previste per i trasferimenti di immobili ricompresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'edilizia residenziale: il nodo interpretativo era se il requisito dell'utilizzazione edificatoria entro il termine undecennale (11 anni) potesse essere perseguito da un successivo acquirente del terreno oppure dovesse essere realizzato dallo stesso soggetto che aveva acquistato l'area inizialmente. In sostanza, il ricorrente chiedeva che il beneficio si mantenesse anche quando l'effettiva edificazione fosse stata compiuta da un diverso acquirente intervenuto dopo la prima compravendita.

La decisione

la Corte ha ritenuto che le agevolazioni si applicano solo se l'utilizzazione edificatoria avviene entro undici anni dall'acquisto del terreno e a opera del medesimo soggetto acquirente di quel terreno. La decisione è fondata sia su interpretazione letterale della norma sia sulla ratio volta a incentivare direttamente l'attività edificatoria dell'acquirente-edificatore riducendone il costo iniziale. Ne consegue che l'agevolazione non è riconosciuta quando l'acquirente rivende il suolo e la costruzione viene poi realizzata da un successivo compratore; il ricorso è stato respinto e l'Amministrazione è risultata vincente.

Norme richiamate

• art. 1 l. n. 244 del 2007 (comma 25)

  art. 1, comma 25, l. n. 244 del 2007

  la norma richiede che l'utilizzazione edificatoria avvenga entro undici anni dall'acquisto del terreno e, per la configurazione dell'agevolazione, tale utilizzazione debba essere effettuata dallo stesso soggetto acquirente del terreno

• art. 6, comma 6, d.l. n. 102 del 2013, convertito con l. n. 124 del 2013

  art. 6, comma 6, d.l. n. 102 del 2013 conv. l. n. 124 del 2013

  la disposizione ridetermina il termine (undicennale) richiamato dalla l. 244/2007 e si interpreta in coerente continuità con l'esigenza che il vantaggio tributario incentivi l'attività edificatoria dell'acquirente-originario

Massime di principio

• Le agevolazioni per trasferimenti di aree ricomprese in piani urbanistici particolareggiati si riconoscono solo se l'edificazione avviene entro 11 anni dall'acquisto e a cura dello stesso acquirente che ha usufruito dell'agevolazione.
• La ratio della norma è incentivare l'investimento diretto dell'acquirente-edificatore riducendone il costo iniziale: pertanto non è favorevole a operazioni di intermediazione (acquisto e rivendita) cui segua edilizia realizzata da terzi.
• La tempestività dell'azione edificatoria non può essere ricondotta in modo aleatorio alla sola data di successivi trasferimenti: il termine decorre dall'acquisto dell'area da parte del soggetto cui si riconosce il beneficio.
• In situazioni di cessione a soggetti collegati o a società riconducibili al medesimo soggetto economico, occorrerà valutare caso per caso la prevalenza della sostanza sull'apparenza; trasferimenti 'fittizi' volti ad aggirare il requisito possono essere disconosciuti dall'Amministrazione.
• Per tutelarsi, il soggetto che intende avvalersi dell'agevolazione dovrebbe documentare il progetto e l'effettiva volontà/attività edificatoria propria entro il termine undicennale, conservando prove di impegno concreto (permessi, appalti, inizi lavori).
• In caso di diniego dell'agevolazione motivato sul requisito dell'utilizzazione da parte del medesimo acquirente, il ricorso giudiziale troverà spesso ostacolo in una interpretazione letterale e teleologica della norma favorevole all'Amministrazione.